 |
| Thuế SDĐPNN đối với nhà chung cư là nghĩa vụ tài chính bắt buộc của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất gắn với căn hộ. Ảnh: Thuế cơ sở 2 TP. Đà Nẵng |
Anh Nguyễn Văn Thắng, một chủ hộ chung cư cho biết, trước đây anh chưa thực sự quan tâm đến cách xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) đối với căn hộ của mình. “Tôi cứ nghĩ mua căn hộ thì phần đất đã được tính chung trong giá căn hộ, nên không rõ phần diện tích đất nào được dùng để tính thuế”, ông Thắng chia sẻ.
Tuy nhiên theo hướng dẫn của Thuế TP. Đà Nẵng, thuế SDĐPNN đối với nhà chung cư là nghĩa vụ tài chính bắt buộc của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất gắn với căn hộ chung cư.
Đất ở tại đô thị và nông thôn, bao gồm phần đất xây dựng nhà chung cư, đều thuộc đối tượng chịu thuế; phần đất này được phân bổ cho từng căn hộ làm căn cứ tính thuế, bảo đảm công bằng giữa các loại hình nhà ở và góp phần quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả.
Căn cứ Luật thuế SDĐPNN năm 2010 và các quy định về quản lý thuế hiện hành, đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, trong đó có đất xây dựng nhà chung cư, thuộc đối tượng chịu thuế SDĐPNN.
Đối với nhà chung cư, phần diện tích đất xây dựng được phân bổ cho từng căn hộ để xác định nghĩa vụ thuế của chủ sở hữu. Do đó, diện tích đất tính thuế của căn hộ không đồng nhất với diện tích sàn của căn hộ.
Theo Điều 4 Luật thuế SDĐPNN năm 2010 và Điều 3 Thông tư số 153/2011/TT-BTC, người có quyền sử dụng đất gắn với căn hộ chung cư thuộc diện chịu thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận, người đang trực tiếp sử dụng căn hộ là người nộp thuế. Đối với chủ đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng chung cư, chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ thuế cho đến khi căn hộ được chuyển nhượng.
Cách xác định số thuế phải nộp đối với căn hộ chung cư được thực hiện trên cơ sở giá tính thuế và thuế suất. Trong đó, giá tính thuế bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1 m² đất tính thuế. Diện tích đất tính thuế của từng căn hộ được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà sử dụng.
Hệ số phân bổ được tính bằng diện tích đất xây dựng nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các chủ sở hữu. Trường hợp chung cư có tầng hầm, 50% diện tích tầng hầm sử dụng được cộng vào diện tích nhà để xác định hệ số phân bổ.
Giá của 1 m² đất tính thuế được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, ổn định theo chu kỳ 5 năm. Đối với đất ở của nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, thuế suất áp dụng là 0,03%.
Như vậy, số thuế phải nộp của mỗi căn hộ được xác định trên phần diện tích đất được phân bổ, giá đất tính thuế và thuế suất theo quy định, thay vì tính trực tiếp trên toàn bộ diện tích căn hộ.
Không phải mọi trường hợp thuộc diện chịu thuế đều phải nộp thuế. Luật thuế SDĐPNN quy định một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế.
Thuế TP. Đà Nẵng cho biết, các trường hợp được miễn thuế gồm đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất ở trong hạn mức của người có công với cách mạng, hộ nghèo theo chuẩn của Chính phủ; trường hợp số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống; hoặc trường hợp bị thiệt hại do sự kiện bất khả kháng trên 50% giá tính thuế.
 |
| Người nộp thuế có thể tra cứu nghĩa vụ thuế, nhận thông báo và gửi phản hồi đến cơ quan Thuế thông qua chức năng “Thông tin tổng quan” trên ứng dụng eTax Mobile. Ảnh: Thuế TP. Đà Nẵng. |
Một số trường hợp được giảm thuế gồm đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất ở trong hạn mức của một số đối tượng chính sách như thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh và trường hợp bị thiệt hại do sự kiện bất khả kháng từ 20% đến 50% giá tính thuế.
Người nộp thuế thuộc diện miễn, giảm thực hiện khai thông tin đề nghị miễn, giảm hoặc nộp hồ sơ theo quy định.
Theo Điều 71 Thông tư số 89/2026/TT-BTC, khi khai thuế lần đầu kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất, nếu thuộc diện miễn, giảm, người nộp thuế có thể khai thông tin đề nghị ngay trên tờ khai thuế SDĐPNN và gửi kèm bản sao giấy tờ chứng minh.
Nếu tại thời điểm khai lần đầu chưa đề nghị miễn, giảm nhưng sau đó xác định đủ điều kiện thì thực hiện hồ sơ đề nghị riêng theo quy định.
Hồ sơ miễn, giảm thuế gồm văn bản đề nghị theo Mẫu số 01/MGTH; giấy tờ liên quan đến thửa đất; giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn, giảm. Riêng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp, do cơ quan Thuế khai thác từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Đối với trường hợp thiệt hại do sự kiện bất khả kháng, hồ sơ còn có tài liệu xác định thời gian, địa điểm xảy ra sự kiện và giá trị thiệt hại theo quy định.
Đáng chú ý, hộ gia đình, cá nhân có số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống không phải nộp hồ sơ miễn thuế. Một số trường hợp miễn, giảm khác theo Luật thuế SDĐPNN cũng không phải nộp hồ sơ theo quy định.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, trường hợp khai thuế lần đầu phải thực hiện chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. Nếu các yếu tố làm căn cứ tính thuế không thay đổi thì không phải kê khai lại hằng năm.
Khi có thay đổi căn cứ tính thuế, người nộp thuế phải khai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi, trừ trường hợp thay đổi do bảng giá đất.
Trường hợp thay đổi người nộp thuế, người nộp thuế cũ có trách nhiệm khai và nộp thuế đến thời điểm thay đổi; người nộp thuế mới phải khai chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải khai tổng hợp, tờ khai tổng hợp được thực hiện chậm nhất ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Một điểm đáng lưu ý là hộ gia đình, cá nhân không phải nộp hồ sơ khai thuế nếu cơ quan Thuế đã có đủ thông tin, dữ liệu để xác định và tính thuế, trừ trường hợp có đề nghị miễn, giảm ngay trên hồ sơ khai thuế.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng Mẫu số 01/TK-SDĐPNN để khai thuế. Trường hợp khai tổng hợp sử dụng Mẫu số 03/TKTH-SDĐPNN. Tổ chức sử dụng Mẫu số 02/TK-SDĐPNN.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ hoặc có đủ dữ liệu theo quy định, cơ quan Thuế thực hiện tính thuế và thông báo số tiền phải nộp đối với hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp khai tổng hợp mà người nộp thuế tự xác định số thuế tăng thêm và thực hiện nộp.
Đối với hồ sơ nộp trực tiếp tại cơ quan Thuế, thời hạn ra thông báo chậm nhất là 5 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, thời hạn là chậm nhất 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận phiếu chuyển thông tin.
Trường hợp không phải nộp hồ sơ khai thuế, cơ quan Thuế ra thông báo chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo kể từ ngày hệ thống thuế ghi nhận đủ thông tin. Đối với nghĩa vụ thuế hằng năm, thời hạn ra thông báo chậm nhất là ngày 30/4, trừ trường hợp khai tổng hợp.
Về thời hạn nộp thuế, đối với lần nộp đầu tiên, người nộp thuế thực hiện chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế. Từ năm thứ hai trở đi, thời hạn nộp thuế là chậm nhất ngày 31/10 hằng năm và thực hiện nộp một lần trong năm.
Nếu phát sinh số thuế chênh lệch theo tờ khai tổng hợp, thời hạn nộp là chậm nhất ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Cơ quan Thuế cũng lưu ý chủ sở hữu căn hộ cần kiểm tra kỹ thông tin về diện tích đất được phân bổ cho căn hộ. Khi chuyển nhượng căn hộ, thông tin về người nộp thuế cần được cập nhật kịp thời để tránh sai sót trong việc xác định nghĩa vụ thuế.
Người nộp thuế cũng cần lưu giữ đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến căn hộ để phục vụ việc kê khai, đối chiếu khi cần thiết. Trường hợp thuộc diện miễn, giảm thuế cần thực hiện khai thông tin đề nghị hoặc nộp hồ sơ theo đúng quy định. Đồng thời có thể tra cứu nghĩa vụ thuế, nhận thông báo và gửi phản hồi đến cơ quan Thuế thông qua chức năng “Thông tin tổng quan” trên ứng dụng eTax Mobile.
Thuế TP. Đà Nẵng khuyến nghị chủ sở hữu căn hộ, ban quản trị và đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư chủ động nghiên cứu quy định về thuế SDĐPNN, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và liên hệ cơ quan Thuế quản lý trực tiếp nơi có nhà chung cư khi phát sinh vướng mắc.
