Tháo điểm nghẽn bất động sản từ thể chế

Quang cảnh Diễn đàn.

Nghiên cứu cơ chế đột phá nhằm thu hút các nguồn lực

Diễn đàn "Phát triển thị trường Bất động sản - Cú hích tăng trưởng GDP hai con số" tập trung vào ba trụ cột then chốt, đó là: hoàn thiện thể chế pháp lý minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản; phát triển hạ tầng giao thông - động lực vàng để bất động sản bứt phá; khơi thông nguồn vốn, đa dạng hóa kênh tín dụng, tài chính cho toàn thị trường.

Phát biểu tại Diễn đàn, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã và đang tập trung vào các vấn đề quan trọng để phát triển cũng như kiểm soát tốt thị trường.

Giải pháp thứ nhất nhằm tạo được một nguồn cung bất động sản đảm bảo tính pháp lý. Điều này phải xuất phát từ những thể chế pháp luật ngành Xây dựng, nằm trong mối quan hệ tổng thể với các luật khác về đất đai, đầu tư, tài chính…

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã triển khai được một số nhiệm vụ trọng tâm liên quan đến hoàn thiện thể chế, đặc biệt là về nhà ở xã hội. Từ đó giúp các bộ ngành, địa phương thực hiện khá tốt các quy định mới này.

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến xây dựng Luật Nhà ở, Luật Bất động sản sửa đổi, tập trung vào điều kiện giao dịch bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, yếu tố kiểm soát thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ trình Chính phủ về Nghị quyết thí điểm xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý.

Trong đó, có sự quản lý về nguồn cung, giá giao dịch bất động sản bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bộ cũng sẽ đưa ra lộ trình bao gồm cả thời gian và đối tượng thí điểm.

Một nhiệm vụ nữa là cần nghiên cứu cơ chế đột phá, thông thoáng, thu hút các nguồn lực cho thị trường bất động sản. Từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững.

"Tôi cho rằng, mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn bất động sản hiện nay vẫn là từ thể chế. Phải xác định vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó. Nếu được khơi thông, tôi tin chắc thị trường bất động sản sẽ có sự tăng trưởng tích cực", bà Hạnh nhấn mạnh.

Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Liên quan đến nguồn vốn cho bất động sản, tại diễn đàn, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản vốn dĩ là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất trong mọi nền kinh tế.

Ở Việt Nam, GDP khoảng 500 tỷ USD, trong khi vốn hóa thị trường bất động sản ước đạt 1.500 tỷ USD, gấp 3 lần GDP quốc gia.

Về nguồn vốn, bất động sản hiện đang có nguồn vốn đa dạng. Hiện tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%.

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia.

Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững.

Ngoài tín dụng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 20 - 30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song mới chỉ đáp ứng được 7% nhu cầu vốn thực tế.

Đáng chú ý, trái phiếu tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu minh bạch.

Bên cạnh đó, cổ phiếu bất động sản là nguồn vốn khá quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhất là với doanh nghiệp bất động sản lớn có uy tín. Đây là nguồn vốn quan trọng, đặc biệt với những tập đoàn uy tín.

Đối với loại hình quỹ nhà ở, quỹ đồng sở hữu bất động sản, chuyên gia cho rằng đây là công cụ hiệu quả để hỗ trợ người thu nhập trung bình, thấp và huy động vốn bền vững. Đồng thời nhấn mạnh, cần đa dạng hoá nguồn vốn cho thị trường.

Tại diễn đàn, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của nguồn lực khổng lồ đến từ khoảng 250 dự án, công trình với tổng mức đầu tư lên tới hơn 1,28 triệu tỷ đồng vừa được khởi công và khánh thành vào ngày 19/8/2025 vừa qua.

Đây là các dự án hạ tầng giao thông, công nghiệp, dân dụng, nhà ở xã hội và nhiều lĩnh vực khác, với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.

Đánh giá về nguồn lực khổng lồ này tác động đến mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Thủ tướng Chính phủ cho rằng, con số 1,28 triệu tỷ đồng có sứ mệnh thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Theo chuyên gia, con số 1,28 triệu tỷ đồng nếu triển khai tốt sẽ giúp khai thông nguồn lực, khai thông thị trường. Muốn vậy, các bên liên quan phải có sự vào cuộc quyết liệt, bắt đầu từ các dự án tồn đọng.

Ông cũng nhấn mạnh, cần có sự tiếp cận khác biệt để tháo gỡ những khó khăn, điều này phù hợp với thực tế hiện nay khi thị trường bất động sản còn nhiều bất thường, nếu không sẽ khó thực hiện mục tiêu đề ra.