9 điểm nghẽn khiến giao dịch bất động sản tăng chậm

Có 38 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành xây dựng trong 9 tháng năm 2025. Ảnh: Thu Hiền

Giao dịch bất động sản tăng chậm

Thông tin về nguồn cung nhà ở từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, có khoảng 1.071 dự án nhà ở thương mại đang trong quá trình triển khai. Trong đó, có 960 dự án đang triển khai xây dựng, với tổng quy mô khoảng 148.811 căn hộ chung cư và 249.312 căn nhà ở riêng lẻ.

Có 73 dự án được khởi công mới, quy mô khoảng 31.967 căn, bao gồm 24.735 căn hộ chung cư và 7.232 căn nhà ở riêng lẻ, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm 2024.

Đồng thời, có 38 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành xây dựng, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm 2024 (năm 2024 có 35 dự án).

Về dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, có 478 dự án đang triển khai, với quy mô khoảng 19.550 lô đất.

Đồng thời, có 49 dự án được khởi công mới, đạt 94,2% so với cùng kỳ năm 2024 (52 dự án) và có tới 64 dự án đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa vào giao dịch, tăng 70% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong 9 tháng vừa qua, nhiều địa phương tiếp tục đẩy mạnh phát triển và phê duyệt các dự án khu đô thị mới, góp phần tăng nguồn cung nhà ở và quỹ đất phát triển kinh tế - xã hội.

Đơn cử, tại Hà Nội triển khai dự án Vinhomes Global Gate (Cổ Loa); TP Hồ Chí Minh phát triển các khu đô thị trọng điểm ở Thủ Thiêm; Hải Phòng phát triển các khu đô thị Vinhomes (tại Dương Kinh và Kiến Thụy); Hưng Yên cấp phép các dự án khu đô thị lớn như Mỹ Hào Garden City, Tân Tiến…

Về nhà ở xã hội, tính đến nay, có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn, trong đó, 165 dự án hoàn thành, quy mô 110.436 căn; 147 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 135.033 căn; 380 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 388.090 căn.

Tuy nguồn cung khởi sắc, nhưng lượng giao dịch bất động sản trong 9 tháng vừa qua lại tăng không đáng kể.

Bộ Xây dựng cho biết, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, tăng khoảng 1%) so với cùng kỳ năm 2024 (cùng kỳ năm 2024 có 425.752 giao dịch).

Theo đánh giá, thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn cục bộ, giao dịch tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch.

Phân khúc nhà ở chung cư giao dịch tăng nhẹ tại các đô thị lớn, chủ yếu ở phân khúc trung cấp; nhà ở riêng lẻ giao dịch tập trung tại khu vực đã phát triển, các khu vực mới thiếu hạ tầng ghi nhận mức độ hấp thụ thấp; đất nền giao dịch chững lại, chỉ phục hồi tại các khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.

Nhận diện 9 điểm nghẽn của thị trường

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu phục hồi, nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách.

Giao dịch tăng trong 6 tháng đầu năm, tuy nhiên sau đó chững lại tại một số khu vực do tâm lý quan sát và điều chỉnh kỳ vọng từ thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội có chuyển biến tích cực về chính sách, song quy mô triển khai còn hạn chế.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều tồn tại, hạn chế của thị trường.

Một là, hệ thống pháp luật liên quan mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn một số vướng mắc, bất cập, đặc biệt về lĩnh vực đất đai, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư … gây khó khăn cho quá trình triển khai nhiều dự án nhà ở, bất động sản.

Hai là, việc tổ chức triển khai thực hiện pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở, quy hoạch, đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án... của các địa phương trong công tác chấp thuận chủ trương, triển khai các dự án nhà ở mới chưa đáp ứng yêu cầu xã hội, còn ít và chậm.

Ba là, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm, việc xác định giá đất vẫn có một số vướng mắc, hạn chế.

Bốn là, một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm.

Năm là, nhiều địa phương thiếu chủ động trong quản lý cơ cấu sản phẩm và quỹ đất phát triển nhà ở; chưa quan tâm thỏa đáng đến việc phát triển nhà ở thương mại có giá bình dân, nhà ở xã hội.

Sáu là, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Bảy là, giá giao dịch bất động sản tăng, cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản và còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân.

Tám là, còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chỉ trả của đại đa số người dân.

Chín là, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn tín dụng, trong phát hành và thanh toán trái phiếu, khó khăn trong việc bán hàng..., dẫn đến khó khăn nguồn vốn triển khai dự án.