Điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất duy nhất

Ảnh minh họa

Theo hướng dẫn của Cục Thuế, Điều 18 và Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh, chị em ruột với nhau thuộc diện được miễn thuế.

Bên cạnh đó, trường hợp bất động sản được phân chia cho vợ, chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án cũng được miễn thuế TNCN.

Đáng chú ý, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở tại Việt Nam nếu chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở cũng thuộc diện được miễn thuế. Tuy nhiên, chính sách này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với trường hợp miễn thuế do cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời 3 điều kiện.

Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở, bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó. Nếu cá nhân có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì không được xác định là có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Thứ hai, cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày.

Thứ ba, cá nhân phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sở hữu, sử dụng duy nhất của mình.

Cục Thuế cũng lưu ý, trường hợp cá nhân có quyền sở hữu hoặc chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế TNCN đối với phần chuyển nhượng đó.

Như vậy, việc xác định bất động sản duy nhất không chỉ căn cứ vào số lượng nhà ở, đất ở mà cá nhân đang sở hữu, sử dụng tại thời điểm chuyển nhượng, mà còn phải xem xét thời gian nắm giữ và phạm vi chuyển nhượng. Người nộp thuế cần đối chiếu đầy đủ cả 3 điều kiện để xác định chính xác trường hợp của mình có thuộc diện được miễn thuế TNCN hay không.