Yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh cho thị trường bất động sản công nghiệp

Việt Nam có nhiều lợi thế với nhiều trung tâm logistics hiện đại gắn với cảng biển. Ảnh: Internet

Mạng lưới cảng biển hỗ trợ nền kinh tế định hướng xuất khẩu

Việt Nam đang ngày càng khẳng định vị thế là trung tâm logistics và sản xuất của khu vực.

Trong đó, cảng nước sâu và hệ thống kết nối ngày càng mở rộng với các khu công nghiệp đang thu hút số lượng lớn các khách thuê quốc tế tại Việt Nam.

Theo Báo cáo Tiêu điểm ngành công nghiệp 2025 của Savills, sản lượng hàng hóa tại các cảng biển trên khắp thế giới, từ Bắc Mỹ đến Trung Đông, đều đã phục hồi nhờ vào sự gia tăng của hoạt động thương mại và việc cải thiện kết nối.

Đặc biệt, khu vực châu Á - Thái Bình Dương, vốn được coi là trung tâm sản xuất toàn cầu, đang có thêm động lực mới khi các quốc gia như Việt Nam, Thái Lan và Indonesia vươn lên trở thành những trung tâm sản xuất và logistics quan trọng.

Trong bối cảnh thay đổi này, Việt Nam nổi lên như một cường quốc logistics, tận dụng một cách chiến lược đường bờ biển dài, thị trường lao động cạnh tranh và các sản phẩm bất động sản công nghiệp ngày càng hiện đại.

Tại Việt Nam, mạng lưới cảng biển đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nền kinh tế theo định hướng xuất khẩu.

Ở miền Bắc, cảng nước sâu Lạch Huyện đóng vai trò là cửa ngõ thương mại quan trọng cho các tỉnh công nghiệp thuộc Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Ở miền Nam, các cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải hoạt động như những trung tâm logistics thiết yếu cho Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu với các tuyến vận tải biển toàn cầu.

Số liệu từ Hiệp hội Cảng biển Việt Nam cho thấy, các cảng biển của cả nước đã xử lý hơn 22 triệu TEUs vào năm 2024, và con số này được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng đều đặn.

Điều khiến mạng lưới cảng biển này đặc biệt có giá trị là sự kết nối chặt chẽ với các khu công nghiệp và khu xuất khẩu lớn, tạo điều kiện cho việc vận chuyển hàng hóa ra thị trường quốc tế một cách nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.

Để thúc đẩy hơn nữa ngành này, đầu năm 2025, Thủ tướng đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với tổng vốn đầu tư tối thiểu 50 nghìn tỷ đồng (1,96 tỷ USD) cho cảng Sài Gòn và Terminal Investment Limited Holding S.A – một công ty con của MSC.

Bên cạnh đó, cảng nước sâu Liên Chiểu, dự kiến hoàn thành vào năm 2025, là cơ sở hạ tầng quan trọng để dịch chuyển logistics vận tải hàng hóa của Đà Nẵng ra khỏi khu vực Tây Nguyên, Lào và Đông Bắc Thái Lan, cho phép kết nối đa phương thức với hành lang logistics.

Ưu tiên các khoản đầu tư dài hạn

Theo ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc, Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Hà Nội, tại một số tỉnh thứ cấp, mặc dù có đất công nghiệp dồi dào và giá cả phải chăng, song chất lượng và sự sẵn có của cơ sở hạ tầng logistics hỗ trợ vẫn còn hạn chế.

Những thách thức chính bao gồm không gian kho bãi chất lượng cao (Grade-A) không đủ, năng lực kho lạnh; thiếu các liên kết đa phương thức như đường sắt hoặc đường thủy nội địa. Ngoài ra, việc kết nối chặng cuối giữa các cảng biển và các trung tâm sản xuất vẫn cần đầu tư lớn, đặc biệt là ở các khu vực miền Trung và Tây Nguyên.

Theo chuyên gia, chuyển đổi công nghiệp và logistics của Việt Nam không diễn ra một cách riêng lẻ; nó liên kết chặt chẽ với những thay đổi toàn cầu trong thương mại, sản xuất và tiêu dùng.

Khi các công ty ngày càng ưu tiên khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, tính trung lập về địa chính trị và sự gần gũi với các thị trường tiêu dùng đang tăng trưởng nhanh, Việt Nam có một vị trí hoàn hảo để hưởng lợi.

Chuyên gia cũng cho rằng, cơ hội này không đến một cách tự nhiên. Muốn tận dụng thời cơ, Việt Nam phải đảm bảo các cảng biển của mình không chỉ hiệu quả mà còn được kết nối chặt chẽ trong một hệ sinh thái logistics đồng bộ.

Song song, các khu công nghiệp phải được cung cấp đầy đủ dịch vụ, hạ tầng kết nối và sẵn sàng trở thành địa điểm chiến lược cho các nhà sản xuất quốc tế trong tương lai.

Để củng cố vai trò là trung tâm logistics và sản xuất của khu vực, Việt Nam phải ưu tiên các khoản đầu tư dài hạn cùng với các cải cách chính sách phối hợp.

Theo đó, tập trung vào quy hoạch tích hợp và nâng cấp cơ sở hạ tầng, mở rộng đường cao tốc, cải thiện mạng lưới đường bộ và đầu tư vào đường sắt và đường thủy nội địa để kết nối tốt hơn các cảng biển, khu công nghiệp, nhà kho và cửa khẩu.

Đồng thời, xây dựng lực lượng lao động logistics có tay nghề và thúc đẩy chuyển đổi số trong kho bãi thông minh, logistics số và hải quan điện tử; cải thiện môi trường đầu tư thông qua việc sắp xếp hợp lý các thủ tục đất đai và cấp phép, cũng như các tiêu chuẩn môi trường nghiêm ngặt để đáp ứng kỳ vọng ESG ngày càng tăng.