Siết tín dụng với người mua nhà thứ 2 trở đi để kiểm soát giá nhà

Giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Ảnh: Thu Hiền

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện nhiều diễn biến bất ổn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Theo đó, giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m² năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m² vào quý 3/2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22–29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6–7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ xây dựng và đang lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Nghị quyết nhằm thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết và từng bước kéo giảm giá bất động sản nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Trọng tâm là điều tiết thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá.

Nghị quyết đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp. Kiểm soát biên độ lợi nhuận doanh nghiệp trong phân khúc này là một giải pháp then chốt để hạ giá thành sản phẩm.

Chính sách sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Đồng thời, đây là công cụ quan trọng giúp ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo đó, để hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản, 3 giải pháp trọng tâm nhằm điều tiết thị trường được cơ quan quản lý đề xuất gồm: chính sách cho vay với người mua nhà, vận hành trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Cụ thể, cơ quan soạn thảo kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3.

Hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Được biết, hiện mức cho vay tối đa phổ biến 70-80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng.

Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, thị trường bất động sản là thị trường có tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mỗi liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng và an sinh xã hội.

Do đó, khi giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ đẫn đến mất cân bằng cung – cầu, bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội.

Cùng với đà tăng giá nhà, dư nợ tín dụng về nhà ở cũng leo thang. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính tới cuối tháng 8, dư nợ tín dụng bất động sản đã vào khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh giải pháp về kiểm soát chính sách tín dụng với người mua nhà, cơ quan soạn thảo cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch.

Đây là đầu mối liên thông trên môi trường điện tử giữa các cơ quan, tổ chức trong thực hiện giao dịch nhà đất gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua. Trung tâm có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch.

Đối với giải pháp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, tại dự thảo nghị quyết, Chính phủ đề xuất dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án nhà thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026-2030 cho phân khúc giá phù hợp.

Các dự án này sẽ được áp dụng cơ chế đặc thù như lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu; chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư xây dự án (gồm tiền sử dụng, thuê đất của dự án); doanh nghiệp không phải bố trí quỹ đất để xây nhà xã hội.