Một thị trường bất động sản lành mạnh phải đảm bảo cân đối cung - cầu và mặt bằng giá hợp lý để người dân có thu nhập trung bình vẫn có thể mua nhà theo hình thức trả góp, sử dụng khoảng 35% thu nhập hàng tháng.
 |
| Quang cảnh Diễn đàn. |
Tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - 2025" do Đài Phát thanh truyền hình Hà Nội tổ chức ngày 4/12, các chuyên gia đã chỉ ra bất cập lớn đang hiện hữu trên thị trường là giá nhà ở tăng quá cao, đồng thời đề xuất những giải pháp để khắc phục hạn chế lớn này của thị trường bất động sản.
Tại diễn đàn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest chỉ ra tình trạng giá nhà tăng quá nhanh và mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân.
Theo ông Hiệp, thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi từ 2014 - 2025 (4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/tháng), tương đương mức tăng 6,4%/năm, nhưng cùng thời gian, giá căn hộ đã tăng từ mức trung bình 25 triệu đồng/m² lên 75,5 triệu đồng/m², tăng gấp 3 lần với tốc độ hơn 12%/năm. Trong đó, riêng Hà Nội, giá trung bình đã vượt 80 triệu đồng/m².
 |
| Ông Nguyễn Quốc Hiệp. |
Giá nhà tăng quá nhanh đẩy chỉ số Price-to-Income (P/I) lên mức 27,3 vào giữa năm 2025, nghĩa là người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong gần 30 năm mới mua được một căn hộ với giá trung bình. Trong trường hợp trả góp bằng 1/3 thu nhập thì người dân phải mất tới 80 năm mới sở hữu được một căn hộ trung bình.
Lãnh đạo Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhấn mạnh, chính việc giá nhà không ngừng tăng, tạo khoảng cách lớn so với thu nhập đang khiến nạn đầu cơ càng có "đất sống" khi nhiều người coi việc mua nhà là giải pháp an toàn trong bối cảnh tiền mất giá nhanh.
Ông Hiệp lưu ý, một thị trường bất động sản lành mạnh phải đảm bảo cân đối cung - cầu và mặt bằng giá hợp lý để người dân có thu nhập trung bình vẫn có thể mua nhà theo hình thức trả góp, sử dụng khoảng 35% thu nhập hàng tháng.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ách tắc pháp lý đã khiến nhiều dự án đình trệ trong thời gian dài. Dù gần đây đã có sự chuyển biến tích cực - số lượng sản phẩm từ dự án mới tăng khoảng 3.000 sản phẩm, tuy nhiên, tỷ lệ dự án giá thấp chỉ chiếm 5 - 6%, chủ yếu là nhà ở xã hội.
Như vậy, nguồn cung tăng nhưng chất lượng và cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, trong khi chi phí tiền sử dụng đất và chi phí vốn tăng mạnh buộc doanh nghiệp phải đẩy giá bán.
Kiến nghị dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng cần có sự vào cuộc của cả cơ quan Nhà nước nhằm điều chỉnh cơ chế, chính sách về tiếp cận đất đai, tín dụng và thuế đối với doanh nghiệp bất động sản.
Ghi nhận thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều cơ chế chính sách giúp tăng thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, việc thực thi ở các địa phương vẫn chậm.
Do đó, cần sự kiểm tra đôn đốc của các cấp chính quyền, đặc biệt các thủ tục hành chính cần rút gọn một cách thực sự đồng thời tiếp tục giải quyết những cơ chế "mở" thêm cho thị trường bất động sản ở các khía cạnh pháp lý.
Đại diện GP Invest cũng nhấn mạnh, Nhà nước cần có biện pháp cụ thể để quản lý mặt bằng giá đất. Theo đó, hiện bảng giá đất dự kiến ban hành ở một số địa phương có nơi mức tăng cao hơn đến vài chục lần so với mức giá của 5 năm trước.
Đây là lý do tác động khiến giá nhà tăng cao, do đó, ông cho rằng Nhà nước cần có biện pháp mạnh mẽ hơn trong quản lý giá đất – yếu tố cấu thành cơ bản của giá bất động sản.
Đồng thời, cần minh định một cách cụ thể giá đất để làm dự án và giá đất thương mại giao dịch của người dân khi xây dựng bảng giá đất và điều chỉnh cho phù hợp.
Ông cũng cho rằng, ngân hàng cần có những chính sách thực sự hỗ trợ cho các cá nhân mua nhà để ở, còn mua nhà để đầu tư, kinh doanh thì cần có những tiêu chí khác nhau.
 |
| Bà Tống Thị Hạnh. |
Tại diễn đàn, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá.
Theo đó, xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu bất động sản với yêu cầu minh bạch từ nguồn cung đến giá bán, đặc biệt là thị trường sơ cấp. Khi dữ liệu đầy đủ, cơ quan quản lý mới có thể giám sát được thị trường thứ cấp – nơi các hoạt động thổi giá diễn ra phổ biến.
Theo dõi chặt chẽ hàng tồn kho và cơ cấu sản phẩm của từng địa phương để nhận diện phân khúc thiếu hụt, từ đó định hướng phát triển phù hợp. Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần phải tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý, phối hợp với các cơ quan đất đai, thuế và tài chính. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để kiểm soát hoạt động môi giới, hạn chế thông tin sai lệch và nâng cao minh bạch cho toàn thị trường.
