Kiểm soát dòng tiền rẻ chảy vào bất động sản

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Ảnh: Thu Hiền

Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, chỉ trong 7 tháng năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán lại cao hơn mức bình quân chung.

Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng còn chỉ ra, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản ghi nhận cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới điều này, trước hết là do khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất còn thấp do doanh nghiệp thận trọng mở rộng sản xuất kinh doanh vì chi phí đầu vào tăng, sức mua yếu,...

Ngược lại, nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng nhưng không dùng đúng mục đích mà đang phân bổ vốn vay vào bất động sản.

Các chuyên gia VARS IRE cho rằng, lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Đơn cử, hiện nhiều chủ đầu tư có cơ chế thanh toán linh hoạt, người mua nhà chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm.

Tuy nhiên, theo đánh giá, cơ chế này không chỉ là hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà còn dường như còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh.

Theo tính toán, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng.

Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, trong một năm qua, giá bất động sản tăng “nóng”, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua.

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên.

Theo VARS IRE, hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Bởi, thường thì những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được.

Trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất, bởi thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.

Các chuyên gia cho rằng, dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế. Do vậy, cần có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý.