Áp giá trần với nhà ở xã hội, nên hay không?

Cần rút gọn thủ tục qua đó rút ngắn thời gian triển khai dự án nhà ở xã hội. Ảnh: Thu Hiền

Áp giá trần là không cần thiết

Bộ Tư pháp vừa có báo cáo thẩm định dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo kế hoạch, dự thảo Nghị quyết này sẽ được trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 9 đang diễn ra.

Trong báo cáo thẩm định, Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung giá trần để bán và cho thuê nhà xã hội nhằm bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở của người dân, lao động thu nhập thấp... Đồng thời, Bộ Tư pháp cũng cho rằng cần có quy định về "hậu kiểm" để tránh lạm dụng chính sách về nhà xã hội.

Mục đích của việc áp giá trần nhà ở xã hội là rất tích cực, giúp kiểm soát giá nhà ở xã hội để người thu nhập thấp có thể mua được nhà với giá hợp lý. Tuy nhiên, đánh giá về đề xuất này, nhiều ý kiến cho rằng việc ấn định giá trần của nhà ở xã hội trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, chi phí đầu vào tại các địa phương cũng khác nhau là không hợp lý.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho rằng, việc áp dụng một mức giá trần cứng nhắc cho nhà ở xã hội là không phù hợp với những biến động của thị trường và dễ triệt tiêu động lực làm nhà ở xã hội của doanh nghiệp. Điều này tác động khiến nguồn cung nhà ở xã hội suy giảm, người dân càng khó tiếp cận nhà ở.

Theo phân tích của doanh nghiệp, hiện có 2 loại dự án nhà ở xã hội: một là dự án được Nhà nước giao đất, hai là dự án do doanh nghiệp tự bỏ vốn mua đất để đầu tư.

"Chi phí đầu vào của hai loại dự án này là hoàn toàn khác nhau. Nếu không tính đến yếu tố này mà áp cùng một giá bán, rõ ràng là bất hợp lý và bất công cho doanh nghiệp tự bỏ vốn làm nhà ở xã hội", ông Lê Hữu Nghĩa nói.

Cũng theo ông Lê Hữu Nghĩa, giá đất ở mỗi khu vực là khác nhau. Đơn cử, tại TP.HCM giá đất có thể lên tới vài chục triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi ở các tỉnh lân cận như Bình Phước chỉ khoảng một triệu đồng.

"Chưa kể, ngay trong cùng một thành phố, giá đất giữa khu trung tâm và vùng ven cũng chênh lệch lớn. Do đó, làm sao có thể dùng một mức giá trần để áp dụng chung cho tất cả?", ông Nghĩa quan ngại.

Không chỉ là chi phí đất, giá nhà còn chịu sự chi phối của các yếu tố như thiết kế cao tầng hay thấp tầng, có tầng hầm hay không và mức độ đầu tư vào trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện...

Do vậy, nếu ấn định một mức trần thiếu thực tế sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư làm nhà ở xã hội chất lượng tốt, không thua kém nhà thương mại.

Đại diện Công ty Lê Thành nhấn mạnh, trong điều kiện chi phí đầu vào liên tục tăng, từ giá đất, vật liệu, nhân công đến lãi vay…, thì việc cố định thêm mức trần giá bán là động thái siết chặt biên lợi nhuận vốn đã eo hẹp.

Đồng thời khẳng định với mặt bằng chi phí như hiện nay, đề xuất này sẽ khiến doanh nghiệp quay lưng với phân khúc này vì không thể đảm bảo bài toán tài chính.

Xây dựng hệ số giá nhà cho các địa phương là rất khó

Đánh giá về đề xuất này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đề xuất này không phù hợp với quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội..

Ông Nguyễn Anh Quê lý giải, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã quy định đối với phần nhà xã hội thì định mức lợi nhuận là 10% (và định mức này hiện đang được đề xuất lên 13%).

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công hay chi phí giải phóng mặt bằng, trong đó có khung giá đất, bảng giá đất, các yếu tố này bị thay đổi hàng năm. Do đó, việc xây dựng trần cho nhà ở xã hội xã hội là là không phù hợp.

"Giá trần nhà ở xã hội đã được kiểm soát bằng định mức lợi nhuận. Bên cạnh đó, yếu tố như chi phối từ chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, chi phí nhân công của các địa phương cũng khác nhau, do đó việc xây dựng hệ số giá nhà cho các địa phương cũng rất khó", ông Quê nói.

Chia sẻ với lo lắng của Bộ Tư pháp về vấn đề kìm hãm giá nhà ở xã hội giúp người dân tiếp cận được nhà ở, tuy nhiên ông Quê cho rằng giải pháp này không linh hoạt và không phù hợp.

Có ý kiến cho rằng, đối với các dự án do Nhà nước đầu tư bằng ngân sách, việc quy định giá bán có thể hợp lý, nhưng đề xuất áp giá trần lại là rào cản lớn với các dự án do doanh nghiệp đầu tư bằng vốn tự có.

Các dự án có điều kiện triển khai khác nhau, chi phí đầu tư, giá đất, quy mô, thiết kế... không giống nhau thì rất khó có thể ấn định một mức giá trần chung.

Điều này cũng là sự can thiệp sâu vào hoạt động của doanh nghiệp trong khi công cụ định mức lợi nhuận hiện hành đã đủ để kiểm soát biên độ sinh lời, một trong những yếu tố tác động lớn tới giá nhà.

Nhiều ý kiến cho rằng, muốn giúp giảm giá nhà ở xã hội, điều cần thiết nhất lúc này là cần rút gọn thủ tục qua đó rút ngắn thời gian triển khai dự án từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng… Điều này cũng giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí dự án, qua đó giúp giảm giá nhà.

"Một dự án nhà ở xã hội từ khi bắt đầu xin chủ trương đến khi hoàn thiện không dưới 5 năm. Thời gian này là quá dài, làm tiêu tốn nhiều chi phí hữu hình cũng như vô hình của doanh nghiệp", ông Lê Hữu Nghĩa nhấn mạnh.