Xác lập chiến lược đầu tư mới sau giai đoạn thị trường bất động sản điều chỉnh

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Chiến lược đầu tư vào bất động sản hiện nay đang có nhiều thay đổi. Ông đánh giá thế nào về chu kỳ tăng trưởng của thị trường?

Báo cáo Impact 2025 của Savills chỉ ra rằng chu kỳ tăng trưởng bền vững từng khiến bất động sản trở thành kênh sinh lời ưa chuộng nay đã chững lại.

Tác động kéo dài từ đại dịch Covid-19, chính sách tiền tệ thay đổi và nền kinh tế toàn cầu rơi vào trạng thái trì trệ dài hạn khiến thị trường trở nên phân mảnh, khó đoán và đòi hỏi tư duy đầu tư hoàn toàn khác.

Cùng với đó, lãi suất duy trì ở mức cao khiến lợi suất từ trái phiếu cạnh tranh hơn, trong khi kỳ vọng tăng giá vốn bất động sản bị thu hẹp. Mô hình đầu tư thụ động – vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất – không còn đảm bảo hiệu quả như trước.

Trong xu thế đó, nhà đầu tư cần dịch chuyển sang chiến lược chủ động, lấy dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và định hướng dài hạn làm nền tảng.

Vậy ông có nhận định gì về triển vọng thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay?

Từ năm 2016 đến 2024, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng và bán lẻ – đặc biệt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh – nhờ quá trình đô thị hóa nhanh và nhu cầu không gian sống hiện đại gia tăng.

Tuy nhiên, những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng.

Phản ứng trước thực trạng đó, các cải cách mang tính cấu trúc đã được đẩy mạnh. Việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục phê duyệt, tăng cường tính minh bạch – yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn dài hạn.

Song song đó, đầu tư công vào hạ tầng được tăng tốc trên quy mô toàn quốc, từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam cho đến các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh – tạo điều kiện kết nối vùng, kích hoạt làn sóng phát triển mới tại các đô thị vệ tinh.

Tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể khi các phê duyệt quy hoạch được thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường. Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn thông qua đấu giá và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp tăng mạnh lượng vốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

Theo ông, khi hạ tầng phát triển sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

Các thị trường vùng ven sẽ được hưởng lợi rõ rệt khi hạ tầng được cải thiện, đặc biệt là những khu vực có thể cung cấp nhà ở với giá hợp lý.

Trong khi đó, tại các vị trí trung tâm, mô hình branded residences (căn hộ có thương hiệu) được kỳ vọng sẽ nhận được sự quan tâm lớn, tương tự như tại Bangkok hay Trung Đông, thu hút tầng lớp siêu giàu trong và ngoài nước – đặc biệt khi Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ngày càng khẳng định vị thế quốc tế.

Theo dữ liệu từ Savills, quý I/2025 ghi nhận những tín hiệu phục hồi đáng chú ý: Hà Nội tiêu thụ gần 8.000 căn hộ, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước; văn phòng hạng A tại TP Hồ Chí Minh đạt tỷ lệ lấp đầy 88%; phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế với tỷ lệ 94%.

Tổng hòa các yếu tố cho thấy, thị trường không chỉ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mà còn đang định hình lại toàn bộ cấu trúc phát triển – một giai đoạn vừa hứa hẹn, vừa là phép thử cho các nhà đầu tư dài hạn.

Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư cần có sự điều chỉnh như thế nào, thưa ông?

Báo cáo của Savills cũng cho thấy hai hướng chiến lược nổi bật đang định hình lại bất động sản toàn cầu. Thứ nhất, là đầu tư theo chủ đề thay vì địa lý hay phân khúc truyền thống với các lĩnh vực như trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, nhà ở cao tuổi, logistics...

Đây là các ngành có tính kháng chu kỳ cao và gắn liền với xu hướng xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào những phân khúc này đã tăng từ dưới 4% năm 2008 lên gần 13% vào năm 2023.

Bên cạnh đó, bất động sản logistics tại Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng, nhất là khi hạ tầng giao thông và thương mại điện tử phát triển song hành.

Hướng chiến lược thứ hai là ưu tiên dòng tiền bền vững thông qua việc cải thiện trải nghiệm người thuê. Nhà đầu tư buộc phải quan tâm đến chất lượng tài sản, khả năng vận hành hiệu quả và sự phù hợp với nhu cầu thực tế.

Việt Nam đang chứng kiến làn sóng xây dựng văn phòng hạng A, đặc biệt tại Hà Nội, nhằm đáp ứng xu hướng “chuyển dịch sang chất lượng” của các doanh nghiệp.

Các khách thuê hiện nay không chỉ tìm kiếm không gian làm việc, mà còn quan tâm đến những yếu tố nâng cao chất lượng sống cho nhân viên.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển trong nước đã bắt đầu triển khai các dự án có yếu tố bền vững đạt chuẩn quốc tế, bao gồm các tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh, thiết kế và vận hành thân thiện với môi trường.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều việc cần làm để tích hợp yếu tố bền vững vào thiết kế và vận hành bất động sản tại Việt Nam, từ việc giảm thiểu dấu chân carbon trong xây dựng, tiết kiệm năng lượng và nước, đến xử lý và tái chế chất thải.

Trân trọng cảm ơn ông!