Bài 1: Những "cú hích" thể chế kích thích dòng vốn đổ vào thị trường bất động

Nguồn cung mới bị co hẹp ở gần như toàn bộ các loại hình bất động sản. Ảnh: Thu Hiền

Trong bối cảnh nguồn cung thiếu nghiêm trọng khiến giá nhà tăng cao, hàng loạt chính sách đặc thù mới về đất đai được triển khai đã tạo thành “làn sóng” cải cách thể chế sâu rộng cho thị trường bất động sản. Những thay đổi lớn lao này trở thành nền tảng vững chắc, giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý, tăng cường minh bạch và mở rộng không gian đầu tư dài hạn, “kích hoạt” dòng vốn quay trở lại giúp tái khởi động nguồn cung trên thị trường.

Nút thắt thể chế “bóp nghẹt” nguồn cung…

Việc rà soát pháp lý của các dự án bất động sản (BĐS) trên toàn quốc từ năm 2021 đã khiến cho hàng trăm dự án BĐS đang triển khai trên cả nước bị đình trệ.

Cùng với đó, việc phát triển các dự án mới cũng không thể triển khai liên quan đến thủ tục pháp lý phê duyệt dự án và những quy định chồng chéo, thiếu nhất quán của hệ thống văn bản pháp luật liên quan.

Không chỉ vậy, các khó khăn nội tại của DN BĐS cũng khiến cho việc phát triển dự án BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Những lý do này khiến nguồn cung BĐS trên cả nước giảm sút nghiêm trọng.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2021 cả nước có 172 dự án hoàn thành với quy mô 24.027 căn, bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020.

Bước sang năm 2022, theo Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), nguồn cung mới tiếp tục bị co hẹp ở gần như toàn bộ các loại hình bất động sản, giảm so với năm 2021 về cả số lượng dự án và số lượng căn hộ.

Số dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2021 và chỉ bằng 41,6% số lượng dự án được cấp phép trong cả năm 2020.

Số lương·dự án nhà ở mới ra mắt giảm mạnh. Ảnh: Thu Hiền

Việc các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn đầu tư, quy trình phê duyệt dự án ngày càng siết chặt khiến cho số lượng dự án nhà ở mới ra mắt tiếp tục giảm mạnh so với năm trước.

Năm 2023, nguồn cung mới tiếp tục hạn chế ở gần như toàn bộ các loại hình bất động sản, số lượng các dự án mở bán mới trong năm ít.

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung cả năm 2023 đạt 55.329 nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022.

Tại "Diễn đàn bất động sản 2024 - Vượt qua thách thức", ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường năm 2023 thiếu nguồn cung, cơ cấu không phù hợp, thiếu phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp. Nguồn cung khan hiếm đã ảnh hưởng lớn đến thị trường.

... và đẩy giá nhà “leo dốc”

Nêu nguyên nhân cản trở các dự án, doanh nghiệp và thị trường BĐS, đại diện Bộ Xây dựng cho biết có tới 50% lý do liên quan đến thể chế, pháp lý, đồng thời với đó là việc tổ chức thực thi của các cơ quan có thẩm quyền.

Năm 2024 tình hình nguồn cung có phần được cải thiện khi đã có sự tăng trưởng, tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, vẫn tồn tại tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài, mất cân đối cơ cấu sản phẩm.

Nguyên nhân chính là do doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư, đặc biệt vướng trong tiếp cận vốn, phát hành trái phiếu, huy động vốn của khách hàng, dẫn đến phải giãn tiến độ, dừng triển khai nhiều dự án.

Nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng đã góp phần đẩy giá nhà tăng cao. Ảnh: Thu Hiền.

Nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng đã góp phần đẩy giá nhà tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Cung giảm trong khi nhu cầu về nhà ở tăng cao tại các đô thị đã khiến cho giá nhà ở liên tục tạo sóng.

Theo đánh giá của VARS, giá chung cư thời gian qua đã tăng “khó kiểm soát” tại một số thành phố lớn.

Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016-2023 cho thấy phân khúc căn hộ bình dân (giá từ dưới 25 triệu đồng/m2) đã không còn xuất hiện từ năm 2021.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa, giá nhà hiện nay đã vượt xa sức tưởng tượng của người lao động bình thường, khiến họ hoàn toàn vô vọng trong việc sở hữu nhà ở.

Ông Nghĩa cũng cho rằng, nguyên nhân khiến giá BĐS tăng cao là do mất cân đối nguồn cung. Khi nguồn cung bị siết lại bởi thủ tục hành chính quá phức tạp và chồng chéo, hệ quả tất yếu là giá bị đẩy lên cao, đẩy người thu nhập thấp ra khỏi thị trường.

Đáng chú ý, dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, tại thời điểm giữa năm 2025, giá mở bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận 80 triệu đồng/m2, một con số nằm ngoài sức tưởng tượng của đại đa số người dân.

Cùng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng nhận định, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Loạt chính sách "cởi trói" nguồn cung

Để kéo giảm giá nhà ở, phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở, trước hết phải tháo gỡ vướng mắc, bất cập của một số quy định pháp luật làm tăng nguồn cung dự án, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư trong xã hội…

Trong bối cảnh đó, một loạt giải pháp giải cứu nguồn cung ĐĐS đã được triển khai. Cuối năm 2022, Chính phủ quyết định thành lập tổ công tác đặc biệt tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS bị đình trệ.

Đến thời điểm này, thị trường BĐS đã tiếp tục được củng cố, thúc đẩy với một loạt chính sách đặc thù với mục tiêu tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Chính phủ nỗ lực tạo lập nền tảng pháp lý thúc đẩy nguồn cung cho thị trường BĐS. Ảnh: Thu Hiền

Trong đó, đáng chú ý là việc ngay trong năm 2024, ba bộ luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2023 (sửa đổi) đã được Chính phủ quyết định đưa vào triển khai sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch, với kỳ vọng sẽ giúp khơi thông pháp lý BĐS, giải tỏa tâm lý nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường khởi sắc. Việc sớm đưa 3 Luật này có hiệu lực cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý giúp đẩy nhanh, đẩy mạnh nguồn cung BĐS ra thị trường.

Cùng với đó là một loạt văn bản quan trọng như: Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý đối với các dự án BĐS, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa; Nghị định số 76/2025/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết Nghị quyết số 170/2024/QH15; Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Nghị định 75/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024 đã được ban hành.

Đáng chú ý, ngay trong nửa đầu năm 2025, các chính sách Nghị quyết số 68/NQ/TWvề phát triển kinh tế tư nhân; Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội… tiếp tục được ban hành.

Sự nỗ lực của Chính phủ trong tạo lập nền tảng pháp lý đã tạo ra kỳ vọng về môi trường pháp lý được cải thiện, nguồn cung trên thị trường theo đó được kích hoạt trở lại.

Thị trường phản ứng tích cực

Thị trường ghi nhận những chuyển biến tích cực từ khi các chính sách đặc biệt bước đầu thẩm thấu. Những "cú hích" thể chế đã bước đầu kích thích dòng vốn đổ vào thị trường BĐS.

Nguồn cung trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực, đặc biệt từ nửa cuối năm 2024. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81 nghìn sản phẩm BĐS chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023.

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, trong 6 tháng đầu năm 2025 thị trường BĐS nhà ở có diễn biến khá tích cực so với kỳ vọng khi hầu hết các chỉ số đều ghi nhận sự tăng trưởng. Trong đó, nguồn cung mới tăng 41% so với cùng kỳ năm 2024.

Đối với các dự án bị đình trệ, cùng với hoạt động của Tổ công tác đặc biệt thì Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội và các quy định chi tiết tại Nghị định số 76/2025/NĐ-CP đã tạo động lực mạnh mẽ để khơi thông, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý đối với các dự án BĐS, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa cũng như tại các địa phương trong cả nước.

Với cơ chế xử lý linh hoạt, cùng với đó là sự quyết tâm, quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc rà soát và tháo gỡ triệt để các vướng mắc của từng dự án, đặc biệt là các dự án lớn đã bước đầu giải phóng hàng loạt dự án lớn đang bị đình trệ.

Theo HoREA, trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thống kê có 86 dự án BĐS, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mố sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án.

Trong đó gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35%, còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Tháng 11/2024, UBND TP Hồ Chí Minh đã thành lập Tổ công tác 5013 để gỡ vướng trong cấp giấy chứng nhận nhà, đất. Trong 6 tháng hoạt động, Tổ công tác đã tháo gỡ vướng mắc để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho 97/142 dự án; số lượng sản phẩm BĐS đã tháo gỡ để cung cấp cho thị trường là 71.418/89.672 sản phẩm.

Việc cấp sổ giúp gia tăng thanh khoản, giúp dòng vốn được kích hoạt trở lại trên thị trường.

Một chính sách đặc biệt quan trọng khác là Nghị định số 75/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc cho thí điểm sẽ giúp khoảng 900 dự án BĐS trên cả nước được triển khai, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 570 nghìn căn.

Cùng với đó, trên đà hồi phục, thị trường BĐS đang chứng kiến sự mở rộng các dự án của nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là các “sếu đầu đàn” trong làng BĐS tại nhiều địa phương. Sự góp mặt của các “ông lớn” này là tín hiệu tích cực để dự báo sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường trong bối cảnh mới.