Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội dẫn đầu cả nước

Giá nhà nằm ngoài tầm với của những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Ảnh: Thu Hiền.

Giá chung cư tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc

Nhìn chung diễn biến nguồn cung, giá cả trên toàn thị trường cho thấy nguồn cung căn hộ thương mại bình dân (dưới 25 triệu/m2) đã biến mất tại Hà Nội.

Nguồn cung căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng đang dần co hẹp tại một số dự án chung cư cũ và có nguy cơ biến mất trong tương lai gần.

Thậm chí, các sản phẩm cao cấp có mức giá mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m², cũng ngày càng hiếm hoi.

Thực tế này đẩy thị trường rơi vào trạng thái mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa tầm tay của số đông người dân đô thị, ngay cả với những người thu nhập trung bình cao.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 2/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư.

Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 2/2025 đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019).

Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới có giá cao trên 75 triệu/m2 và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên đẩy mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại. Tuy nhiên, thực tế thanh khoản trên thị trường thứ cấp không có nhiều cải thiện.

Theo VARS, mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao.

Theo phản ánh từ các môi giới bất động sản là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/tháng, vẫn không “dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất “thả nổi” sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ.

Cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha

Trong ngắn hạn, các chuyên gia của VARS cho rằng, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán.

Ngược lại, nhà đầu tư kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm.

Dù vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong hơn một năm qua đã ghi nhận dấu hiệu phục hồi tích cực. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung lại đang có xu hướng ngày càng mất cân đối.

Cụ thể, trong năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) cũng dần khan hiếm với hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, từ quý 3/2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu mỗi m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu mỗi m2.

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhờ quyết tâm của Đảng, Nhà nước, Chính phủ, các cơ quan bộ ngành cũng như sự nỗ lực của cộng động doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn trăm triệu mỗi m2 đang tăng “đột biến”.

Tình trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đồng thời làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và mức độ bất bình đẳng xã hội.