Sửa Luật Đất đai: Cuộc cách mạng "tháo" điểm nghẽn cho thị trường

Quang cảnh Hội thảo.

Định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp

Đây là điều được các chuyên gia, doanh nghiệp nhấn mạnh tại Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” do Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN&MT) tổ chức ngày 20/8.

Thông tin từ hội thảo cho biết, tại hội nghị tổng kết 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-TW và 1 năm thực hiện Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ NN&MT và cơ quan chức năng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Nghị quyết số 18/NQ về chính sách đất đai để làm cơ sở quan trọng cho việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, bảo đảm phù hợp hơn với thực tiễn, đồng bộ hơn với hệ thống pháp luật và gắn bó chặt chẽ với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Theo ông Nguyễn Bá Kiên, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử VietTimes, trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ, đất đai không chỉ đơn thuần là tài sản hữu hình mà còn là nguồn lực có thể tạo ra giá trị gia tăng cao thông qua số hóa, dữ liệu hóa, minh bạch hóa và quản trị hiện đại.

Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch, dựa trên nền tảng số hóa không chỉ giúp quản lý hiệu quả tài nguyên quý giá này, mà còn góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, bảo đảm công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào chính sách của Đảng và Nhà nước.

TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính).

Về giá đất và định giá đất, phát biểu tại hội thảo, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Do đó, cần khẳng định nguyên tắc: định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Theo đó, ông Ánh kiến nghị, loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Cởi trói cho cả nền kinh tế

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản GP.Invest cho biết doanh nghiệp đánh giá rất cao những thay đổi mang tính “cách mạng” của cơ quan quản lý trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.

“Đây thực sự là một bước ngoặt trong cải cách thể chế, đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Bộ Chính trị”, ông Hiệp cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch VACC.

Theo ông Hiệp, cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng là điều mà cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay. Trước đây, Luật Đất đai 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng.

Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã bổ sung thêm các dự án tại vị trí đặc quyền, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do…Đây là những loại hình rất cần thiết để thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản.

Ngoài ra, một quy định mới được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao là nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. Ông Hiệp cũng chỉ ra rằng, thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn rườm rà và hình thức. Ông dẫn chứng một dự án ở Phú Thọ, từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm nhưng vẫn chưa xong.

“Quy định chồng chéo khiến doanh nghiệp mất cơ hội, vốn bị chôn nhiều năm. Chúng tôi kiến nghị cần đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục giải phóng mặt bằng để thực tế hơn. Đã có trường hợp dự án của doanh nghiệp mỗi lần được giao đất lại có một quyết định giá đất mới, tăng tới 20% so với lần trước. Điều này khiến phương án kinh doanh bị xáo trộn, tạo gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp", ông Hiệp nói.

Theo ông Hiệp, việc bỏ cơ chế “giá đất theo giá thị trường” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là theo như dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024 là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số. Nếu hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất được thông qua thì đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng, không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế.