Chậm khai thuế bán nhà đất quá 90 ngày có bị coi là trốn thuế?

Chuyên giaTrần Văn Quân, Chủ tịch Công ty TNHH Vietnam Laws (VNLAWS). Ảnh: Hương Quỳnh.

Chủ động rà soát hồ sơ, thực hiện đúng nghĩa vụ thuế

Phóng viên: Với các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ký trước ngày 1/7/2026 (thời điểm Nghị định số 252/2026/NĐ-CP có hiệu lực), nhưng sau đó mới đăng ký biến động, vậy thời hạn khai thuế TNCN được xác định như thế nào? Trường hợp bên mua thỏa thuận nộp thuế thay, trách nhiệm của mỗi bên ra sao, thưa ông?

Ông Trần Văn Quân: Tôi cho rằng, người dân cần xác định ba mốc thời gian: ngày hợp đồng có hiệu lực, thời hạn đăng ký biến động đất đai và hạn nộp hồ sơ khai thuế. Thời hạn nộp tiền thuế là một mốc riêng, không đồng nhất với hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Trước ngày 1/7/2026, khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC được tiếp tục áp dụng theo khoản 3 Điều 88 Thông tư số 80/2021/TT-BTC quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.

Theo đó, nếu không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Trường hợp bên mua có thỏa thuận nộp thuế thay bên bán, hồ sơ phải được nộp chậm nhất tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Từ ngày 1/7/2026, điểm a khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP quy định thời hạn khai thuế đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận là chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền, kể cả trường hợp bên mua nộp thuế thay.

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đối với trường hợp thuộc diện phải đăng ký biến động, thời hạn đăng ký là 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Đối với nhà hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thời hạn khai thuế được quy định riêng tại điểm b khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

Với hợp đồng chuyển nhượng đã ký trước ngày 1/7/2026, có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay nhưng thủ tục đăng ký biến động được thực hiện sau thời điểm này, người dân cần xác định thời hạn khai thuế theo quy định áp dụng tại thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Trường hợp này cần đối chiếu cụ thể thời điểm giao kết hợp đồng, thỏa thuận nộp thuế thay và thời điểm thực hiện thủ tục để xác định nghĩa vụ khai thuế.

Vì vậy, người dân cần kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng và các phụ lục kèm theo; giấy chứng nhận; thỏa thuận nộp thuế thay hoặc văn bản ủy quyền; chứng từ bàn giao; hồ sơ, giấy biên nhận đăng ký biến động; thông báo thuế và chứng từ nộp tiền. Quan trọng là xác định đúng thời điểm phát sinh nghĩa vụ và thực hiện thủ tục, không chỉ căn cứ vào ngày hoàn tất sang tên.

Về trách nhiệm: Bên bán là người phát sinh thu nhập chịu thuế TNCN. Trong trường hợp bên mua nhận khai và nộp thay thì phải thực hiện đúng hạn theo điểm e khoản 2 Điều 22 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP. Tuy nhiên, việc nộp thuế thay không làm chuyển thu nhập chịu thuế sang bên mua, cũng không cho phép các bên tự thay đổi hạn khai thuế luật định.

Cần phân biệt rõ giữa việc chậm khai thuế với chậm nộp tiền thuế. Theo quy định tại khoản 8 Điều 21 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP, thời hạn nộp thuế TNCN trong trường hợp có thông báo của cơ quan Thuế là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo.

Bên mua nên gửi cho bên bán bản sao tờ khai đã tiếp nhận và chứng từ nộp thuế. Bên bán cũng cần theo dõi tiến độ, không chỉ giao toàn bộ giấy tờ rồi chờ sang tên.

Nếu hợp đồng không nêu rõ bên nào ứng tiền thuế, các bên cần xác nhận bằng văn bản trước khi đến hạn, tránh tranh chấp về việc chậm hồ sơ do chưa có tiền thanh toán.

Chậm khai thuế không mặc nhiên là trốn thuế

Phóng viên: Pháp luật quy định như thế nào đối với trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản quá 90 ngày? Những yếu tố nào được xem xét để phân biệt vi phạm thủ tục thuế với hành vi trốn thuế, và người dân cần làm gì khi phát hiện đã quá hạn khai thuế để hạn chế rủi ro pháp lý?

Ông Trần Văn Quân: Trong thực tế, nhiều người hiểu nhầm cứ chậm nộp hồ sơ khai thuế, đặc biệt là quá 90 ngày thì mặc nhiên bị coi là trốn thuế.

Cách hiểu này chưa đầy đủ, bởi pháp luật phân biệt hành vi vi phạm thủ tục thuế với hành vi trốn thuế và quy định những trường hợp được xử lý khác nhau.

Người dân cần chủ động khai, nộp và khắc phục sớm, còn cơ quan quản lý cần bảo đảm áp dụng pháp luật thống nhất, không hồi tố bất lợi trái luật đối với giao dịch trong giai đoạn chuyển tiếp. Ảnh: cơ quan Thuế cung cấp.

Điểm b khoản 1 Điều 141 và khoản 11 Điều 143, khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2026) quy định trường hợp không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế quá hạn trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp thì không bị xử phạt về hành vi trốn thuế mà bị xử phạt về hành vi vi phạm thủ tục thuế.

Đối với hồ sơ khai thuế quá hạn trên 90 ngày có phát sinh số thuế phải nộp, người nộp thuế cũng thuộc trường hợp được xử lý về vi phạm thủ tục thuế thay vì hành vi trốn thuế nếu đã nộp đủ số thuế và tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan Thuế công bố quyết định kiểm tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan Thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế. Nếu không phát sinh thuế phải nộp cũng cần đối chiếu trường hợp ngoại lệ theo luật.

Như vậy, mốc 90 ngày không phải là ranh giới duy nhất để kết luận có trốn thuế hay không. Việc xác định hành vi và chế tài phải xem xét hồ sơ có phát sinh nghĩa vụ thuế hay không, khoản thuế đã được nộp hay chưa, thời điểm khắc phục, cũng như thời điểm cơ quan Thuế thực hiện các thủ tục kiểm tra, lập biên bản.

Tôi cho rằng, việc chủ động hoàn thành nghĩa vụ sớm có ý nghĩa thiết thực, cần thiết, nhưng không đồng nghĩa với việc được miễn mọi chế tài, tức là vẫn có thể bị xử phạt vi phạm thủ tục thuế theo quy định.

Phóng viên: Trong trường hợp đã quá hạn khai thuế chuyển nhượng bất động sản, người dân cần làm gì để khắc phục và hạn chế rủi ro pháp lý, thưa ông?

Thứ nhất: Rà soát thời hạn khai thuế. Cần kiểm tra ngày hợp đồng có hiệu lực, loại bất động sản chuyển nhượng, thỏa thuận nộp thuế thay và thời điểm đăng ký biến động để xác định đúng thời hạn áp dụng.

Thứ hai: Sớm hoàn thiện và nộp hồ sơ còn thiếu. Nếu chưa rõ thủ tục hoặc nghĩa vụ phải thực hiện, người nộp thuế nên chủ động liên hệ cơ quan Thuế để được hướng dẫn cụ thể.

Thứ ba: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh. Người nộp thuế cần xác định số thuế phải nộp và tiền chậm nộp phát sinh nếu có; đồng thời lưu giữ thông báo, biên lai và chứng từ thanh toán.

Thứ tư: Lưu giữ hồ sơ và giải trình trung thực. Hợp đồng chuyển nhượng, thỏa thuận nộp thuế thay, giấy tờ giao nhận hồ sơ và các chứng cứ thể hiện quá trình phối hợp giữa hai bên có thể giúp làm rõ nguyên nhân chậm trễ và tình trạng thực hiện nghĩa vụ.

Đối với các giao dịch có thời điểm ký hợp đồng và thời điểm đăng ký biến động thuộc hai giai đoạn pháp luật khác nhau, người dân nên đề nghị cơ quan Thuế xác định rõ căn cứ pháp lý, thời hạn khai thuế, thời điểm bắt đầu tính chậm và chế tài tương ứng nếu có vi phạm.

Việc chủ động khai thuế, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và khắc phục sai sót sớm giúp người dân hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, việc xác định hành vi vi phạm và áp dụng chế tài phải căn cứ vào tình tiết thực tế của vụ việc và quy định pháp luật có liên quan.

Thỏa thuận nộp thuế thay cần quy định rõ trách nhiệm

Phóng viên: Nếu hợp đồng quy định bên mua nộp thuế thay nhưng bên mua không thực hiện đúng thời hạn, việc xác định trách nhiệm của các bên cần căn cứ vào những yếu tố nào? Người dân cần lưu ý gì khi thỏa thuận nghĩa vụ thuế trong hợp đồng chuyển nhượng?

Ông Trần Văn Quân: Cần tách bạch trách nhiệm với Nhà nước theo pháp luật thuế và trách nhiệm dân sự giữa bên mua, bên bán. Thỏa thuận nộp thay không tự động khiến toàn bộ trách nhiệm pháp lý về thuế chuyển sang bên mua.

Theo điểm b khoản 3 Điều 12 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 và điểm e khoản 2 Điều 22 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP, chủ thể thuộc diện khai, nộp thay có nghĩa vụ thực hiện đúng quy định.

Khi chậm nộp cần xác định ai phải thực hiện thủ tục, ai có hành vi vi phạm, bên nào đã cung cấp đầy đủ hồ sơ và nguyên nhân chậm trễ. Không thể mặc nhiên quy mọi khoản phạt cho một bên nếu chưa xác định đúng căn cứ.

Về dân sự, Điều 351, 360, 398 và 419 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ xem xét việc thực hiện nghĩa vụ, thỏa thuận và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng. Nếu bên mua có lỗi làm phát sinh thiệt hại thực tế cho bên bán, trách nhiệm bồi thường phải được xem xét dựa trên điều khoản hợp đồng, chứng cứ thiệt hại và quan hệ nhân quả.

Trong trường hợp tranh chấp, cần đối chiếu thời điểm bên bán giao đủ hồ sơ và tiền theo thỏa thuận, thời điểm bên mua nhận tài liệu, lịch hẹn của cơ quan tiếp nhận, các thông báo yêu cầu bổ sung và trao đổi giữa hai bên.

Nếu việc chậm trễ bắt nguồn từ việc một bên không phối hợp, chứng cứ đó đặc biệt quan trọng để phân định trách nhiệm nội bộ. Tuy nhiên, trách nhiệm bồi thường giữa các bên không tự động thay thế quyết định xử lý vi phạm của cơ quan Thuế đối với chủ thể có nghĩa vụ theo luật.

Các nội dung cần ghi rõ trong hợp đồng bao gồm: họ tên người khai thuế, người nộp thay và người thực tế chịu tiền thuế TNCN, lệ phí trước bạ; thời hạn giao đủ hồ sơ, đăng ký biến động, nộp tờ khai và nộp tiền; cách chứng minh đã hoàn thành; nghĩa vụ phối hợp khi hồ sơ bị yêu cầu bổ sung và cơ chế xử lý phạt, chậm nộp, bồi thường khi có lỗi.

Không nên chỉ ghi chung chung “bên mua chịu mọi khoản thuế, phí”. Điều khoản càng cụ thể về công việc, thời hạn, chứng từ và xử lý vi phạm thì càng hạn chế tranh chấp và rủi ro cho cả hai bên.

Pháp luật thuế phải được thực thi nghiêm minh nhưng chế tài phải đúng căn cứ, đúng thời điểm, đúng chủ thể và hành vi. Do vậy, người dân cần chủ động khai, nộp và khắc phục sớm, còn cơ quan quản lý cần bảo đảm áp dụng pháp luật thống nhất, không hồi tố bất lợi trái luật đối với giao dịch trong giai đoạn chuyển tiếp.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!