 |
| Công chức Thuế cơ sở 13 TP. Hải Phòng hướng dẫn người dân khai thuế, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên ứng dụng eTax Mobile. Ảnh: Thuế cơ sở. |
Xác định thời điểm khai thuế trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản sau ngày 1/7/2026 - thời điểm Luật thuế TNCN có hiệu lực đang là 1 trong những nội dung mà người dân đặc biệt quan tâm.
Với những giao dịch kéo dài qua thời điểm quy định pháp luật thay đổi, việc xác định hạn khai thuế càng cần được chú ý, nhất là khi hai bên có thỏa thuận người mua nộp thuế thay người bán.
Theo hướng dẫn của Cục Thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cần được xác định căn cứ vào quy định áp dụng ở từng giai đoạn, đồng thời xem xét thỏa thuận về việc người mua nộp thuế thay và tình trạng thực hiện thủ tục đăng ký bất động sản.
Trước ngày 1/7/2026, khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, được tiếp tục áp dụng theo khoản 3 Điều 88 Thông tư số 80/2021/TT-BTC, quy định thời hạn khai thuế theo từng trường hợp.
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ khi hợp đồng có hiệu lực.
Trường hợp có thỏa thuận nộp thay, thời hạn khai thuế gắn với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Đối với hợp đồng được xác lập trước ngày 1/7/2026, có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay nhưng đến thời điểm này vẫn chưa thực hiện thủ tục đăng ký, Cục Thuế hướng dẫn thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký.
Từ ngày 1/7/2026, điểm a khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động theo pháp luật đất đai, kể cả trường hợp bên mua nộp thuế thay.
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn đăng ký biến động đối với các trường hợp thuộc diện áp dụng là 30 ngày kể từ ngày có biến động. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản đều mặc nhiên áp dụng cùng một mốc thời gian; cần xác định đúng trường hợp và quy định tương ứng.
Như vậy, với giao dịch kéo dài qua ngày 1/7/2026, người dân không nên chỉ căn cứ vào ngày ký hợp đồng để xác định hạn khai thuế. Việc rà soát thỏa thuận nộp thuế thay và hồ sơ đăng ký biến động có ý nghĩa quan trọng để xác định đúng thời hạn thực hiện nghĩa vụ.
Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia về thuế ông Trần Văn Quân, Chủ tịch Công ty TNHH Vietnam Laws (VNLAWS) lưu ý, người dân cần phân biệt thời hạn khai thuế với thời hạn nộp tiền thuế. Với giao dịch chuyển tiếp, các bên cần đối chiếu hợp đồng, thỏa thuận nộp thay và hồ sơ đăng ký để xác định đúng thời hạn.
Theo ông Quân, bên mua nộp thuế thay không làm chuyển nghĩa vụ thuế TNCN phát sinh từ thu nhập chuyển nhượng của bên bán. Hai bên nên phối hợp hoàn thiện hồ sơ và lưu giữ chứng từ khai, nộp thuế để tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục.
Ngoài hạn khai thuế, thời hạn nộp tiền thuế cũng cần được xác định riêng. Theo khoản 8 Điều 21 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP, trường hợp nộp thuế TNCN theo thông báo của cơ quan thuế, thời hạn nộp thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo.
Bên cạnh việc xác định thời hạn khai thuế, người dân cần lưu ý hệ quả pháp lý nếu hồ sơ được nộp muộn. Chậm nộp hồ sơ khai thuế và trốn thuế là những hành vi có cách xác định, xử lý khác nhau; không thể chỉ căn cứ vào số ngày quá hạn để kết luận hành vi vi phạm.
 |
| Để hạn chế rủi ro, người dân có giao dịch chuyển nhượng bất động sản kéo dài qua ngày 1/7/2026 cần rà soát thời điểm hợp đồng có hiệu lực, thỏa thuận về người nộp thuế, hồ sơ đăng ký biến động và thời hạn khai thuế tương ứng. Ảnh: Minh họa, hỗ trợ bởi AI. |
Tại Công văn số 7955/CT-PC, Cục Thuế dẫn chiếu các quy định của pháp luật về quản lý thuế và Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 310/2025/NĐ-CP, để làm rõ việc xử lý vi phạm về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Theo Điều 13 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thủ tục thuế. Trường hợp không nộp hồ sơ hoặc nộp hồ sơ quá 90 ngày kể từ ngày hết hạn nhưng không phát sinh số thuế phải nộp, người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế theo quy định được Cục Thuế viện dẫn, nhưng vẫn có thể bị xử phạt về hành vi chậm nộp hồ sơ nếu thuộc trường hợp phải khai thuế.
Đối với trường hợp nộp hồ sơ quá 90 ngày và có phát sinh số thuế phải nộp, hành vi vi phạm có thể bị xem xét theo quy định về trốn thuế tại Điều 17 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP. Việc xác định hành vi và áp dụng chế tài phải căn cứ vào tình trạng thực tế của hồ sơ, nghĩa vụ thuế và các điều kiện pháp luật quy định.
Cục Thuế cũng đề cập trường hợp người nộp thuế đã nộp đủ số thuế và tiền chậm nộp trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra, thanh tra hoặc lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế. Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, người nộp thuế có thể bị xử phạt về hành vi chậm nộp hồ sơ thay vì hành vi trốn thuế.
Do đó, mốc 90 ngày không phải căn cứ duy nhất để kết luận có hành vi trốn thuế. Việc có phát sinh số thuế phải nộp, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời điểm khắc phục và các điều kiện pháp lý liên quan đều cần được xem xét. Ngược lại, không phát sinh số thuế phải nộp cũng không đồng nghĩa người dân được miễn nghĩa vụ khai thuế hoặc đương nhiên không bị xử phạt.
Để hạn chế rủi ro, người dân có giao dịch chuyển nhượng bất động sản kéo dài qua ngày 1/7/2026 cần rà soát thời điểm hợp đồng có hiệu lực, thỏa thuận về người nộp thuế, hồ sơ đăng ký biến động và thời hạn khai thuế tương ứng. Nếu đã quá hạn, cần chủ động xác định nghĩa vụ còn phải thực hiện, hoàn thiện hồ sơ và nộp các khoản phải nộp theo quy định nếu có.
Bên mua và bên bán cũng nên thống nhất rõ trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ, thực hiện khai thuế và bố trí tiền nộp thuế; đồng thời lưu giữ tờ khai đã được tiếp nhận và chứng từ nộp tiền. Việc chủ động phối hợp giúp hạn chế tình trạng chậm trễ do thiếu hồ sơ hoặc chưa thống nhất trách nhiệm giữa các bên.
