Bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực

Vào cuối quý 3/2025, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 78,1%. Ảnh: Thu Hiền

Dự kiến nguồn cung nhà kho xây sẵn vượt mốc 1 triệu m2

Thông tin về tình hình thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các tỉnh/thành cấp 1 đạt gần 350 ha, trong đó hơn 50% được ghi nhận trong quý 1 – thời điểm trước khi xuất hiện các thông tin về chính sách thuế quan mới của Mỹ áp dụng với một số quốc gia, bao gồm cả Việt Nam.

Vào cuối quý 3/2025, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 78,1%, giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình trong quý 3/2025 đạt 142 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,1% so với cùng kỳ và tăng 2,3% so với quý trước.

“Mức tăng này chủ yếu đến từ việc các khu công nghiệp mới tại Hải Phòng – với vị trí thuận lợi – bắt đầu chào thuê ở mức giá cao. Trong khi đó, phần lớn các khu công nghiệp hiện hữu vẫn duy trì mức giá ổn định nhằm thu hút khách thuê trong bối cảnh nhu cầu chưa có nhiều đột biến”, bà An cho biết.

Đối với phân khúc kho xưởng xây sẵn, thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc ghi nhận khoảng 0,8 triệu m2 nguồn cung mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2025, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2024.

Theo bà Nguyễn Hoài An, dự kiến, tổng nguồn cung mới trong cả năm 2025 tại khu vực này sẽ vượt mốc 1 triệu m2, mức cao nhất kể từ khi thị trường kho xưởng xây sẵn bắt đầu phát triển tại miền Bắc.

Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh/thành cấp 1 miền Bắc giảm nhẹ, đạt 79,3% đối với nhà kho xây sẵn (giảm 4,7 điểm phần trăm theo năm) và 88,4% đối với nhà xưởng xây sẵn (giảm 2,2 điểm phần trăm theo năm).

Tuy nhiên, diện tích hấp thụ của cả hai phân khúc vẫn ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, với tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 0,6 triệu m2 trong 9 tháng đầu năm, tăng 36,4% so với cùng kỳ năm trước.

Về giá thuê, đại diện CBRE thông tin, mặt bằng giá trung bình tại các tỉnh/thành cấp 1 đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà kho xây sẵn và 5,0 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng xây sẵn, tương ứng tăng 6,4% và 2,5% theo năm.

Về nhu cầu, thị trường ghi nhận các giao dịch thuê lớn đến từ các doanh nghiệp sản xuất điện tử và thiết bị thể thao, trong khi các công ty logistics tiếp tục là nhóm khách thuê chủ lực của phân khúc nhà kho xây sẵn tại miền Bắc.

Trong thời gian tới, những yếu tố không chắc chắn về chính sách thuế quan của Mỹ và tăng trưởng kinh tế thế giới có thể khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn.

Do vậy, các sản phẩm xây sẵn được dự báo sẽ tiếp tục được ưu tiên lựa chọn nhờ tính linh hoạt và khả năng tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu.

Về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực, với sự tham gia của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, góp phần đa dạng hóa nguồn cung ở nhiều phân khúc.

Đối với sản phẩm kho xưởng xây sẵn, các mô hình phát triển mới như kho/xưởng hỗn hợp và cao tầng dự kiến sẽ ngày càng phổ biến, giúp chủ đầu tư linh hoạt đáp ứng nhu cầu thuê đa dạng, đồng thời tối ưu hóa diện tích sử dụng, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực lân cận Hà Nội ngày càng hạn chế và giá thuê có xu hướng tăng cao.

Nhà kho hai tầng chính thức ra mắt

Liên quan đến loại hình nhà kho xây sẵn, dữ liệu của Công ty JLL Việt Nam đưa ra có chút khác biệt.

Theo đó, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong quý 3/2025 với 313.000 m2 diện tích cho thuê mới, nâng tổng nguồn cung lên 1,79 triệu m2.

Các dự án mới nổi bật hoàn thành trong quý bao gồm dự án BWID ESR Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh); LOGOI Yên Phong 2A (Bắc Ninh) và Logicross Hải Phòng.

Đáng chú ý, thị trường quý 3 chào đón loại hình nhà kho hai tầng được ra mắt với các thông số kỹ thuật tiêu chuẩn cao, giúp mở rộng danh mục lựa chọn cho khách thuê.

Nhu cầu thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc đã có những tín hiệu bình ổn trở lại sau giai đoạn chững ngắn hạn trong quý 2, chủ yếu nhờ tín hiệu tích cực từ các cuộc đàm phán song phương về thuế đối ứng của Mỹ gần đây.

Mặc dù vẫn tồn tại những thử thách do tâm lý thận trọng của thị trường, hoạt động cho thuê đã có những dấu hiệu tích cực hơn.

Hấp thụ thuần quý 2 đạt khoảng 49.300 m2, tương đương với quý 1, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với mức hấp thụ thuần cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục giảm xuống còn 68% do lượng nguồn cung mới dồi dào gia nhập thị trường đang cần thời gian để hấp thụ.

Về giá, trong quý 3, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn tại thị trường miền Bắc đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 2,1% so với quý trước. Mức tăng này chủ yếu do ảnh hưởng từ giá chào thuê của các dự án mới, trong khi giá các dự án hiện hữu ít biến động.

Dự báo về triển vọng thị trường, chuyên gia của JLL cho biết, thị trường dự kiến mở rộng đáng kể trong quý 4/2025 với hai dự án đang trong giai đoạn xây dựng và hoàn thành là BWID ESR Yên Phong (Bắc Ninh) mở rộng và Sembcorp Logistics Park Đình Vũ (Hải Phòng).

Nguồn cung mới tiếp tục xu hướng tăng trưởng trong năm 2026 với khoảng 718.000 m2 và dần ổn định trong giai đoạn sau đó.

Theo JLL, nhu cầu được kỳ vọng ổn định trong quý cuối năm 2025 và đầu năm 2026, tuy nhiên chưa có dấu hiệu bứt phá do bối cảnh thị trường vẫn đang gặp nhiều thách thức.