Yếu tố chi phối thị trường bất động sản châu Á

Công trường xây dựng các tòa nhà chung cư ở phía Bắc thủ đô Seoul, Hàn Quốc.

Đầu năm nay, các thị trường dự báo lãi suất tại Mỹ sẽ giảm 6 lần, với mỗi lần giảm 25 điểm cơ bản trong năm nay. Ngân hàng Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) dự kiến chỉ hạ lãi suất ba lần, song vào cuối tuần trước, các nhà đầu tư còn dự báo chỉ có một lần hạ lãi suất trong năm nay. Đối với lĩnh vực bất động sản vốn nhạy cảm với lãi suất, việc điều chỉnh nhanh các dự báo về số lần hạ lãi suất tại Mỹ đã gây thêm sức ép đặc biệt là ở những thị trường đã ghi nhận giá và lượng giao dịch giảm mạnh.

Tại Khu hành chính đặc biệt Hồng Kông (Trung Quốc), nơi có sự ràng buộc với chính sách tiền tệ của Mỹ và chịu tác động lớn nhất từ việc kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, giá trung bình nhà nghỉ dưỡng đã giảm 23,5% kể từ mức đỉnh hồi tháng 8/2021, trong khi dự trữ nhà mới của tư nhân đã hoàn thiện nhưng chưa bán tăng lên mức cao kỷ lục. Trong báo cáo hồi tháng 3, S&P Global Ratings nhận định giá nhà tại Hồng Kông sẽ giảm thêm 5-10% trong năm nay, do lãi suất cao và nguồn cung tăng. Điều này chỉ khiến việc hủy bỏ những biện pháp hạ nhiệt thị trường gần đây và việc nới lỏng các chính sách an toàn vĩ mô trên thị trường vay thế chấp trở nên cần thiết hơn.

Bên cạnh vấn đề lãi suất, các yếu tố khác như mất cân đối cung cầu cũng chi phối thị trường bất động sản châu Á. Tại Australia, giá nhà trung bình đã tăng 10,2% kể từ tháng 1/2023 trong khi giá thuê đã tăng trung bình 9,1% trong 3 năm qua. Trong khi nguồn cung thắt chặt là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng trên, thì việc số người nước ngoài nhập cư ròng tăng mạnh sau khi nước này mở cửa biên giới trở lại vào giữa năm 2022 là yếu tố quan trọng hơn.

Còn tại Singapore, đợt thực hiện các biện pháp hạ nhiệt thị trường mới nhất, trong đó có việc tăng gấp đôi thuế trước bạ bổ sung đối với người không phải công dân nước này lên 60%, đã giảm tỷ lệ người nước ngoài mua nhà ở của tư nhân xuống mức thấp nhất kể từ khi số liệu được thu thập.

Lĩnh vực bất động sản thương mại của châu Á chịu rủi ro lớn hơn trong môi trường lãi suất cao trong thời gian dài hơn. Năm ngoái, khối lượng giao dịch trong khu vực đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2012, với hoạt động đầu tư vào thị trường văn phòng dễ tổn thương ghi nhận mức giảm sút mạnh nhất mà một trong những nguyên nhân là do người bán không chấp nhận giảm giá mạnh. Khi không có nhiều khả năng lãi suất sớm hạ xuống, một số người sở hữu bất động sản có thể sẵn sàng giảm giá hơn, từ đó khuyến khích hoạt động đầu tư.

Nếu các ngân hàng trung ương duy trì lãi suất ở mức quá cao trong thời gian quá dài, có thể ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng của ngành bất động sản. Người phụ trách nghiên cứu tại công ty dịch vụ thông tin tài chính CoreLogic Australia, Eliza Owen, cho rằng thị trường bất động sản có thể đi xuống trước khi các ngân hàng trung ương giảm lãi suất.