Bất động sản chịu áp lực bởi chi phí xây dựng leo thang

Ảnh minh hoạ

Là nền kinh tế đang tăng trưởng mạnh mẽ trong khu vực, tuy nhiên Việt Nam vẫn chịu ảnh hưởng trước tác động của xu hướng toàn cầu.

Từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng trong nước đã chứng kiến biến động giá đáng kể, đặc biệt ở nhóm xi măng, cát và đá.

Dù giá bán bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, pháp lý và giá trị thương hiệu, tuy nhiên sự gia tăng chi phí phát triển bao gồm vật liệu đến nhân công và tiện ích tích hợp như phòng gym, khu thư giãn,… đang đóng vai trò nhất định trong xu hướng này.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý 1/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ năm trước.

Cùng lúc đó, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh vẫn rất hạn chế, chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý với phần lớn rơi vào phân khúc trung và cao cấp.

Phân khúc nhà ở có giá cả phải chăng, phù hợp với tình hình tài chính dành cho người mua ở thưc tiếp tục khan hiếm, cho thấy bài toán chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm trên thị trường.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng trong thời gian qua. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm gần đây, trong khi nhà liền kề tăng 22% mỗi năm.

Những con số này không đơn thuần phản ánh nhu cầu, mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.

Cùng với chi phí vật liệu xây dựng, chính sách tài chính cũng là một nút thắt toàn cầu. Việc kết thúc kỷ nguyên lãi suất thấp khiến chi phí vốn tăng mạnh, buộc các tổ chức tài chính siết chặt điều kiện cho vay, đặt ra yêu cầu cao hơn về vốn chủ và độ minh bạch của dự án.

Tại Việt Nam, dù lãi suất ở mức kiểm soát được, nhưng dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn bị hạn chế bởi chính sách thận trọng. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai hoặc tái khởi động dự án, đặc biệt tại các thành phố lớn, nơi giá đất cao và thủ tục pháp lý kéo dài.

Thêm vào đó, nhân lực trong ngành xây dựng đang trở thành một thách thức mới, dù chưa biểu hiện rõ nét như tại các nước phát triển khác. Lực lượng lao động chủ yếu đến từ khu vực nông thôn và thường di chuyển theo mùa, khiến tiến độ công trình thiếu tính ổn định trong các giai đoạn cao điểm.

Liên quan đến khó khăn về nhân lực, ông Vũ Chí Kiên, Phó Tổng giám đốc Công ty CP xây dựng QualiPro cho biết, nhân công xây dựng đang là vấn đề làm đau đầu rất nhiều nhà thầu xây dựng.

Nhiều công trường đang cần tiến độ gấp nhưng chỉ có lác đác vài chục, thậm chí có những công trường chỉ có vài nhân công đang thi công.

Trên thực tế, bên cạnh ba yếu tố cốt lõi là chi phí, tài chính và nhân lực, ngành xây dựng toàn cầu còn đối mặt với hàng loạt thách thức khác như biến đổi khí hậu, thiếu hụt năng lượng và khan hiếm quỹ đất… khiến chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngày càng tốn kém hơn.

Trong bối cảnh nhiều thách thức đan xen và chi phí đầu tư leo thang, thị trường xây dựng và bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu. Tuy nhiên, chính những biến động này lại mở ra khoảng trống và cơ hội mới cho các nhà phát triển biết nắm bắt xu hướng, cải tiến mô hình và đón đầu nhu cầu thị trường.

Hiện Việt Nam đã triển khai nhiều cải cách mang tính cấu trúc. Việc nhiều chính sách về bất động sản, đất đai được ban hành đồng loạt như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) từ tháng 8/2024 là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và tạo điều kiện cho dòng vốn dài hạn.

Cùng với đó, các dự án đầu tư công quy mô lớn đang được triển khai cũng mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị vệ tinh.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, cơ hội sẽ nghiêng về các doanh nghiệp biết đầu tư dài hạn vào chất lượng tài sản, tích hợp ESG (bộ tiêu chuẩn đánh giá về môi trường, xã hội và quản trị) và ứng dụng công nghệ quản lý – xây dựng hiệu quả.

Do đó, việc định vị sản phẩm tốt hơn trong mắt khách hàng sẽ mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư, bằng cách đón đầu xu hướng thiết kế hiện đại, cải tạo tài sản theo định hướng bền vững, giúp kiểm soát chi phí.