| Thị trường M&A bất động sản đang được hâm nóng bởi hàng trăm triệu USD Doanh nghiệp nội giữ vị thế thúc đẩy thị trường M&A Thị trường M&A tại Việt Nam: Cơ hội cho doanh nghiệp và sức ép tái cấu trúc |
 |
| Đến cuối năm 2025, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận khoảng 220 thương vụ. |
Bất động sản – tâm điểm của làn sóng M&A tái cấu trúc
Theo số liệu cập nhật đến cuối năm 2025, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận khoảng 220 thương vụ, với tổng giá trị công bố xấp xỉ 2,3 tỷ USD.
Hoạt động M&A diễn ra sôi động nhất ở các lĩnh vực bất động sản, tài chính – ngân hàng, y tế và năng lượng, phản ánh nhu cầu tái cơ cấu sâu trong các ngành kinh tế then chốt, đặc biệt là những lĩnh vực chịu tác động mạnh từ chu kỳ tín dụng và chính sách trong giai đoạn vừa qua.
Theo bà Đặng Thị Thu Hương, Tổng Giám đốc IPC M&A Việt Nam, bất động sản đang chiếm tới hơn một nửa tổng giá trị M&A, trở thành phân khúc dẫn dắt xu thế M&A năm 2026. Tuy nhiên, M&A bất động sản không chỉ đơn thuần là các giao dịch tài chính, mà đang đóng vai trò như một công cụ chiến lược tái định hình thị trường.
Một trong những tác động rõ nét nhất là giải phóng quỹ đất và dự án bị “đóng băng”. Thông qua M&A, các dự án đình trệ được chuyển giao cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và năng lực quản trị tốt hơn, qua đó tái khởi động phát triển đô thị và giảm lãng phí nguồn lực xã hội.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt, M&A trở thành kênh huy động vốn ngoài ngân hàng ngày càng quan trọng. Doanh nghiệp bán dự án cải thiện dòng tiền và giảm áp lực nợ, trong khi nhà đầu tư mới bổ sung vốn để phát triển dự án. Sự tham gia của các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc đang góp phần nâng chuẩn quản trị, minh bạch tài chính và tính kỷ luật thị trường.
Theo bà Hương, M&A cũng tạo điều kiện tái phân bổ rủi ro và tối ưu cấu trúc vốn. M&A có thể giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng nợ vay, tập trung nguồn lực vào các dự án trọng điểm, trong khi rủi ro triển khai được chuyển sang các chủ thể có năng lực kiểm soát tốt hơn.
Một tác động quan trọng khác của M&A, đặc biệt khi có sự tham gia của vốn ngoại, là thúc đẩy minh bạch hóa thị trường. Các thương vụ M&A buộc doanh nghiệp nội địa phải chuẩn hóa hồ sơ pháp lý, công bố thông tin và báo cáo tài chính theo chuẩn mực cao hơn. Qua đó, thị trường dần hình thành mặt bằng giá sát thực tế hơn, hạn chế đầu cơ và thổi giá.
Tuy nhiên, nếu khung pháp lý không đồng bộ và việc giám sát chưa chặt chẽ, M&A cũng có thể bị lợi dụng cho các mục đích thao túng hoặc chuyển giá. Do đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý và quản lý chặt chẽ là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển lành mạnh.
M&A với nhà đầu tư nước ngoài: Cơ hội lớn nhưng không dễ dàng
Liên quan đến dòng vốn ngoại trên thị trường M&A, theo TS. Hoàng Hồ Quang, Chủ tịch James Invest, nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) thường đặt ra tiêu chuẩn rất cao khi xem xét M&A tại Việt Nam. Những yếu tố được đánh giá cao nhất bao gồm kiểm toán độc lập uy tín, hệ thống sổ sách minh bạch, doanh thu và lợi nhuận ổn định, cơ cấu cổ đông đơn giản và năng lực quản trị hiện đại, số hóa.
Ngược lại, các yếu tố khiến NĐTNN thường từ chối thương vụ là pháp lý không rõ ràng, tranh chấp nội bộ, thông tin thiếu nhất quán, bất đồng cổ đông và định giá không sát thị trường. Thực tế cho thấy, nhiều thương vụ M&A không thành công do doanh nghiệp Việt Nam thiếu kinh nghiệm làm việc với NĐTNN, kỳ vọng giá bán quá cao hoặc chưa sẵn sàng chia sẻ quyền kiểm soát, trong khi nhà đầu tư ngoại thường yêu cầu nắm tỷ lệ chi phối từ 51% trở lên.
Theo khảo sát của James Invest giai đoạn 2024–2025, phân khúc M&A có giá trị từ 2–30 triệu USD là phân khúc khả thi và sôi động nhất đối với doanh nghiệp Việt Nam. Các thương vụ trên 50 triệu USD chủ yếu dành cho các tập đoàn lớn, doanh nghiệp nhà nước hoặc liên doanh, trong khi các giao dịch từ 100 triệu USD trở lên thường gắn với hình thức FDI hoặc liên doanh có sự hỗ trợ của cơ quan quản lý.
Các ngành tiếp tục thu hút mạnh vốn M&A từ NĐTNN gồm bất động sản, tài chính, tiêu dùng, công nghệ, y tế, giáo dục, nhà hàng – khách sạn cao cấp, đặc biệt là những doanh nghiệp có biên lợi nhuận cao, EBITDA (chỉ số tài chính đo khả năng tạo lợi nhuận của doanh nghiệp từ quá trình kinh doanh cốt lõi) tốt và doanh thu ổn định.
Theo ông Quang, ở chiều tích cực, M&A với NĐTNN mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp Việt Nam như hoàn thiện hệ thống quản trị và tài chính, nâng cao vị thế thương hiệu, tiếp cận nguồn vốn dài hạn, tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu và phát triển theo chuẩn mực quốc tế.
Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng phải chấp nhận đánh đổi một phần quyền tự chủ trong ra quyết định, sự thay đổi về cơ cấu tổ chức – nhân sự và nguy cơ mai một bản sắc văn hóa doanh nghiệp, nếu không có chiến lược hậu M&A rõ ràng.
Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn M&A phát triển theo chiều sâu, mang tính chọn lọc cao hơn, gắn với quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp và tái phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, sẽ tiếp tục là “đòn bẩy” quan trọng giúp sàng lọc thị trường, củng cố các doanh nghiệp có năng lực và tạo điều kiện để các dự án tốt được tiếp tục triển khai.
Trong bối cảnh đó, một thị trường M&A minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững, với sự tham gia tích cực của các định chế trung gian và vai trò đồng hành của các hiệp hội ngành nghề, sẽ là yếu tố then chốt để M&A thực sự trở thành động lực cho tăng trưởng kinh tế dài hạn.
