Sàn giao dịch quyền sử dụng đất có tác động tích cực tới thị trường

Thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế. Ảnh: H.Anh.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa có ý kiến chỉ đạo Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Theo đánh giá, chủ trương này thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản (BĐS), nhằm phát huy tối đa vai trò của BĐS trong nền kinh tế quốc dân.

Trên thực tế, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch BĐS… và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cũng cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trên thực tế, lâu nay các BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có QSDĐ. Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến ngân sách nhà nước bị thất thoát.

Nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Điều này là do sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại. Về bản chất sàn giao dịch QSDĐ không phải “hoàn toàn mới”. Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn “sản phẩm BĐS” bao gồm toàn bộ các phân khúc BĐS, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Bên cạnh đó, tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, “các sản phẩm” muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá", lũng đoạn giá.

Ngoài ra, việc triển khai sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch. Trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ sẽ thu hút nhiều người tham gia, cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư BĐS, cạnh tranh với sàn giao dịch chứng khoán, trái phiếu...

Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

Đáng chú ý, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát ngân sách nhà nước. Hiện nay QSDĐ đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát, nhà nước chỉ thu thuế trên “giá trị khai báo”, không nắm được giá trị giao dịch thực, trong khi ai cũng “ngầm hiểu” giữa hai giá trị này có sự chênh lệch rất lớn. Việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, sàn giao dịch sẽ giúp xây dựng được một cơ sở dữ liệu về các giao dịch mua bán một cách chính xác, khách quan, nhờ đó mà mọi thứ được công khai minh bạch.

Còn ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển BĐS SGO HOUSING cho rằng, khi mọi giao dịch được thực hiện qua sàn sẽ giúp công khai minh bạch, nhờ đó Chính phủ sẽ tham khảo giá để xác định giá mua bán thực từ đó xây dựng được các mức giá đền bù giải phóng mặt bằng, cấp phép dự án cho các DN.

Theo Hội Môi giới BĐS, QSDĐ là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều.

Muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ, ví dụ như: việc giao dịch thông qua sàn là khuyến khích hay bắt buộc; sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào; hoạt động của sàn liệu có gì xung đột hay trùng lặp với công chứng...

Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng.

Theo Hội Môi giới BĐS, quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch này cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đem lại lợi ích tối đa cho các bên liên quan.