Quy định tổng trần chi phí lãi vay được trừ không quá 20% tạo thuận lợi cho DN bất động sản

Quy định tổng trần chi phí lãi vay được trừ tối đa 20% sẽ tạo áp lực tích cực cho thị trường và DN bất động sản. Ảnh: Nguyễn Huế

Theo HoREA, Nghị định 20/2017/NĐ-CP ngày 24/02/2017 của Chính phủ "Quy định về quản lý thuế đối với DN có giao dịch liên kết" có hiệu lực từ ngày 1/5/2017 quy định "Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế".

Quy định này nhằm mục đích làm tăng tính minh bạch của các giao dịch liên kết, khuyến khích doanh nghiệp khai thác nhiều nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Đây không chỉ là công cụ hữu hiệu để quản lý hiện tượng chuyển giá có thể xảy ra tại các tập đoàn kinh tế đa quốc gia và các DN liên kết, gây thất thu ngân sách mà còn có tác động đối với cả DN trong nước, kể cả DN bất động sản (BĐS) hoạt động theo mô hình "mẹ - con", đa ngành, có nhiều DN liên kết.

Theo các quy định hiện hành, ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các DN BĐS còn có thể khai thác nhiều nguồn vốn khác để phát triển dự án nhà ở thương mại như: vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai...

Ngoài ra, các DN còn có thể huy động thêm nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), hoặc phát hành trái phiếu DN… để giảm dần sự phụ thuộc quá mức vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Hiện nay, các DN BĐS đang dựa vào hai nguồn vốn chính là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Trong đó, DN rất cần nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng. Nhưng nếu phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho DN càng cao và có thể dẫn đến "bong bóng" trên thị trường bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN, Thông tư 16/2018/TT-NHNN và Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 08/1/2019.

Theo đó, kể từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn và dự báo Ngân hàng Nhà nước còn có thể giảm trần này xuống 35%, thậm chí 30% và cũng có thể nâng hệ số rủi ro trong các khoản nợ BĐS lên đến 250% hoặc cao hơn (hiện nay, hệ số rủi ro này là 200%). Do vậy, khả năng DN BĐS sẽ ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng hơn trước.

Từ các phân tích trên đây, HoREA cho rằng, quy định "trần tổng chi phí lãi vay được trừ tối đa là 20%" theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP của Chính phủ và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS của Ngân hàng Nhà nước là cần thiết và sẽ tạo áp lực tích cực, lành mạnh, buộc các DN BĐS phải nâng cao uy tín thương hiệu, đảm bảo hiệu quả sản xuất kinh doanh, huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng.

Đồng thời, tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Trong đó, DN cần tăng nguồn vốn chủ sở hữu, chuyển đổi thành công ty cổ phần niêm yết trên sàn chứng khoán. Đồng thời, DN cần tìm kiếm nguồn vốn bổ sung từ các quỹ đầu tư, từ nguồn vốn FDI, hoặc thông qua hợp tác, liên doanh, liên kết, phát hành trái phiếu.../.