Cần ban hành khung chuẩn định giá đất thống nhất

Việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết nhằm bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình xác định giá đất. Ảnh: Thu Hiền

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa tổ chức chương trình thảo luận chuyên sâu về nội dung dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất (sửa đổi, bổ sung một số nội dung Điều 155 Luật Đất đai 2024), dự thảo quy định: “Quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất (không quy định giá đất cụ thể là căn cứ để tính tiền sử dụng đất). Bổ sung quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng căn cứ giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để làm rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Đồng ý với quy định mới này, các chuyên gia VARS IRE cho rằng, việc định giá đất cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền quyết định cuối cùng của Nhà nước về giá đất.

Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá khi chưa có cơ sở dữ liệu về đất đai và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chỉ nên được coi là tài liệu tham khảo, phục vụ quá trình xem xét, quyết định giá đất theo đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định.

Để định giá đất một cách chuẩn xác, VARS IRE đề xuất Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước.

Các chỉ tiêu này bao gồm: cơ sở dữ liệu về đất đai, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên; bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung, nhưng có cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương; quy trình thẩm định, báo cáo, đối chiếu số liệu bắt buộc nhằm hạn chế sai lệch chủ quan; cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài rõ ràng đối với tổ chức, cá nhân thực hiện định giá.

Dựa vào các chỉ tiêu này, các tổ chức tư vấn giá đất có trách nhiệm triển khai phương pháp định giá, thu nhập dữ liệu, phân tích thị trường và đưa ra mức giá đề xuất. Kết quả này là tài liệu kỹ thuật để phục vụ cho quá trình thẩm định.

Nhà nước sẽ là cơ quan xem xét, điều chỉnh và quyết định mức giá chính thức, đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý, điều kiện thực tiễn của từng địa phương và mục đích xác định giá đất.

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, các chuyên gia VARS IRE cho rằng nên kết hợp hài hòa giữa quy định hiện hành và dự thảo trước đó (dự thảo ngày 28/7).

Theo đó, bên cạnh việc quy định phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường vẫn cần phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Cùng với đó, xem xét đưa vào phương án định giá đất theo chi phí.

Đối với quy định về bảng giá đất (sửa đổi, bổ sung Điều 159 Luật Đất đai 2024), đồng thuận với quan điểm xây dựng bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí với thời gian quyết định bảng giá đất 5 năm một lần, VARS IRE cũng đề xuất nên bổ sung thêm cả yếu tố mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính linh hoạt và hỗ trợ trong các trường hợp cần thiết.

Liên quan quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (sửa đổi Điều 160 Luật Đất đai 2024) VARS IRE cho rằng, bên cạnh bảng giá đất mang tính kỹ thuật, việc ban hành hệ số điều chỉnh là hết sức cần thiết nhằm bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình xác định giá đất.

Tuy nhiên, cần xem xét yếu tố thị trường như một thành tố tham chiếu quan trọng khi xây dựng hệ số điều chỉnh, vừa bảo đảm tính công bằng, vừa góp phần điều tiết thị trường khi cần thiết. Để làm được điều này cần nghiêm túc thực hiện việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đảm bảo tính xác thực, cập nhật và có tính lịch sử để tham khảo.

Về việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất (sửa đổi Điều 161 Luật Đất đai 2024), VARS IRE ủng hộ quan điểm thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình xác định giá đất.