Chuyên gia hiến kế xoá tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC).

Tại Diễn đàn “Các giải pháp chiến lược và thực tiễn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số trong kỷ nguyên mới” vừa được tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, sau giai đoạn khủng hoảng từ Covid 2021-2022, thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc hơn từ cuối năm 2024.

Theo đó, nguồn cung được cải thiện; tín dụng ngân hàng tăng cao đạt mức 6,99%; thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có dấu hiệu hồi phục…

Tuy nhiên, lãnh đạo VACC cho biết, giá bất động sản hiện nằm lại ở mức quá cao, đặc biệt ở hai TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, khi mức tăng lên tới 3-5 lần so với giá bất động sản 2022. Điều này dẫn đến vấn đề sức mua của thị trường sẽ khó ổn định về lâu dài.

Để bất động sản phát triển bền vững, ông Hiệp cho rằng vấn đề đầu tiên là phải quản lý được giá đất. Từ cuối năm 2024 giá đất tăng phi mã, có nơi tăng đến 10 lần so với 2023.

Đáng lo ngại, theo phương thức định giá đất cho các dự án hiện nay, giá đất sẽ tiếp tục tăng tạo ra vòng luẩn quẩn “giá nhà theo giá đất, giá đất đuổi giá nhà”. Để có sự ổn định cho thị trường bất động sản tránh bong bóng vỡ, gần đây Vụ Kinh tế ngành của Ban chính sách, chiến lược Trung ương đưa ra khái niệm thị trường Quyền sử dụng đất sơ cấp và thị trường Quyền sử dụng đất thứ cấp.

Theo đó, thị trường sơ cấp là Nhà nước giao dự án cho đối tượng sử dụng lần đầu (bao gồm các dự án) và giá đất theo bảng giá quy định của Nhà nước; thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch giữa các người sử dụng đất theo nguyên tắc thị trường và điều tiết bằng chính sách thuế.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, đây là một khái niệm mới trong chính sách về đất đai. Tuy nhiên, để xác lập thị trường sơ cấp thì phải sớm có bảng giá đất trên toàn quốc và những nguyên tắc xây dựng bảng giá này cần được thống nhất chỉ đạo để phục vụ cho cả hai phía một cách hợp lý: nguồn thu ngân sách và kích thích được sự phát triển của bất động sản và các ngành kinh tế khác.

Bên cạnh đề xuất liên quan đến xây dựng bảng giá đất hợp lý để quản lý giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho rằng, trước mắt cần xem xét đánh giá lại các văn bản liên quan đến việc tạo ra các thủ tục làm ách tắc việc triển khai các dự án. Hiện nay giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiện nay còn thiếu đồng bộ gây ách tắc cho các dự án.

Do đó, cần phân cấp triệt để cho địa phương và quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ cả về thời gian và yêu cầu khối lượng, tránh quy hoạch được phê duyệt nhưng kế hoạch sử dụng đất lại duyệt từng năm nên phải chờ đợi, ách tắc.

Ngoài ra việc điều chỉnh quy hoạch cho các dự án cần được phân cấp, phân quyền triệt để và đơn giản hoá, hiện giữa quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 còn “giẫm chân nhau” và thủ tục rất phức tạp.

Cần xây dựng bảng giá đất hợp lý. Ảnh: Thu Hiền

Liên quan thủ tục định giá đất, Chủ tịch VACC kiến nghị cần xem lại những bất cập trong quy định của Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 103/2024/NĐ-CP đang gây khó cho các đơn vị tư vấn định giá dẫn đến việc kéo dài làm lãng phí tài sản và ách tắc cho chủ đầu tư.

Vấn đề quan trọng nữa là phải giải quyết được những rắc rối của thủ tục hành chính trong “ma trận” về thủ tục đầu tư và sự chồng chéo trong các hệ thống văn bản của ta hiện nay bằng một “cuộc cách mạng” về thủ tục hành chính. Đồng thời, thành lập tổ tư vấn gồm các chuyên gia có kinh nghiệm thực tế để tham vấn cho Chính phủ trước khi ban hành văn bản pháp luật, tránh tình trạng văn bản vừa hành đã phải sửa đổi.

Cũng theo Chủ tịch VACC, cần có quy định để kiểm soát và làm lành mạnh hóa thị trường xây dựng để kiểm soát việc phá giá trong đấu thầu khi đang diễn ra tình trạng các doanh nghiệp giảm giá thầu sâu (15-20%, thậm chí 45%) nhằm phá giá để trúng thầu.

Một vấn đề nóng được chuyên gia đề cập tới đó là việc quản lý chi phí xây dựng. Theo đó, cần sớm khẳng định việc tổ chức xây dựng các định mức đơn giá tổng hợp, loại bỏ dần các định mức chi tiết trong hệ thống định mức đơn giá hiện nay.

Hiện nay, sau sát nhập tỉnh cần thống nhất định mức đơn giá của tỉnh mới trong thời gian ngắn nhất và có quy định xử lý ở thời kỳ giáp ranh. Mặt khác để tránh việc đơn giá do tỉnh công bố không cập nhật được thời giá địa phương, Bộ Xây dựng cần có quy định kiểm tra thường kỳ việc công bố đơn giá của các địa phương.