Cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú cần hiểu rõ về tự khai, tự nộp thuế

Cá nhân hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ lưu trú sẽ có phương thức tính và kê khai thuế riêng, khác với hoạt động cho thuê tài sản thông thường

Tách biệt pháp lý giữa dịch vụ lưu trú và cho thuê tài sản

Sự phát triển của các mô hình kinh tế chia sẻ, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ lưu trú, đã đặt ra những thách thức đáng kể đối với công tác quản lý thuế tại Việt Nam. Các hình thức cho thuê nhà ngắn hạn (homestay, căn hộ dịch vụ…) gia tăng nhanh chóng đòi hỏi các cơ quan quản lý phải làm rõ bản chất của dòng thu nhập phát sinh.

Nhằm chuẩn hóa định danh hoạt động kinh doanh, chuẩn bị hành lang pháp lý vững chắc cho giai đoạn quản lý thuế tự khai, tự nộp sắp tới, đồng thời hướng tới mục tiêu xây dựng cơ chế quản lý thống nhất và minh bạch, nhiều văn bản và hướng dẫn liên quan đã được ban hành.

Trong đó, việc xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản được căn cứ vào Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) số 48/2024/QH15 cùng các hướng dẫn chi tiết về thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC và Thông tư số 100/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 40/2021/TT-BTC).

Trong đó, Thông tư 40/2021/TT-BTC đóng vai trò là văn bản hướng dẫn chi tiết về việc xác định nghĩa vụ thuế khoán đối với cá nhân kinh doanh, trong khi Luật Thuế GTGT 2024 đóng vai trò cập nhật về ngưỡng doanh thu miễn thuế, tạo ra sự thay đổi lớn về chính sách từ năm 2026.

Theo các văn bản pháp luật hiện hành, mọi cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản như nhà ở, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú), cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm người điều khiển hoặc cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ đều thuộc diện phải kê khai và nộp các loại thuế theo quy định.

Ngược lại, hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú được phân loại riêng biệt. Theo đó, trường hợp cá nhân hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ lưu trú, chẳng hạn như cho thuê nhà ngắn hạn đối với khách du lịch, cho thuê phòng dài hạn cho sinh viên, công nhân, hoặc cung cấp chỗ ở kèm các dịch vụ ăn uống, giải trí thì sẽ được phân loại vào nhóm “kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Sự tách biệt này mang ý nghĩa quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ thuế. Trong khi hoạt động cho thuê tài sản truyền thống được xem là nguồn thu nhập thụ động và thường không kèm theo dịch vụ bổ sung, thường áp dụng tỷ lệ thuế cao hơn đối với thuế TNCN, thì hoạt động dịch vụ lưu trú lại mang tính chất kinh doanh dịch vụ chủ động và có mức thuế thấp hơn.

Việc cơ quan quản lý tách bạch phương thức tính thuế chứng tỏ bản chất kinh tế của loại hình này là cung cấp dịch vụ, không chỉ đơn thuần là cho thuê tài sản. Đây là cơ sở nền tảng để áp dụng các quy định về thuế dành riêng cho ngành dịch vụ, phù hợp với bản chất kinh tế của giao dịch.

Tính minh bạch và nghĩa vụ kê khai bắt buộc

Một trong những điểm quan trọng nhất của chính sách thuế đối với cá nhân kinh doanh là nghĩa vụ kê khai, ngay cả khi được miễn nộp thuế. Theo quy định hiện hành, các hộ và cá nhân kinh doanh có tổng doanh thu trong năm dương lịch dưới ngưỡng chịu thuế vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp hồ sơ thuế theo quy định nhằm bảo đảm tính minh bạch và quản lý. Việc kê khai, nộp hồ sơ thuế được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 11 và Điều 13 Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

Yêu cầu kê khai bắt buộc, ngay cả đối với những đối tượng không phải nộp thuế, có ý nghĩa chiến lược sâu sắc trong công tác quản lý thuế. Đặc biệt, nếu xét đến mục tiêu "tự khai, tự nộp" từ năm 2026 và việc bảo đảm tính minh bạch. Hành động này đóng vai trò là nền tảng dữ liệu quan trọng, không chỉ giúp cơ quan thuế thu thập dữ liệu chính xác về quy mô và tần suất kinh doanh của các mô hình lưu trú nhỏ, khó kiểm soát, từ đó định hình cơ sở dữ liệu và hồ sơ rủi ro, mà còn tạo thói quen tuân thủ cho người kinh doanh, giảm thiểu sự xáo trộn khi mô hình tự khai/tự nộp được áp dụng.

Về ngưỡng doanh thu chịu thuế, theo quy định hiện hành, hộ và cá nhân kinh doanh có tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng cũng như không phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, bắt đầu từ ngày 1/1/2026, ngưỡng doanh thu không chịu thuế sẽ được nâng lên mức 200 triệu đồng/năm theo quy định mới của Luật Thuế GTGT năm 2024. Việc tăng ngưỡng miễn thuế GTGT lên 200 triệu đồng sẽ giảm đáng kể gánh nặng thuế và quản lý cho các cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú quy mô nhỏ, đặc biệt là các mô hình homestay hoặc cho thuê ngắn hạn có tính thời vụ. Điều này giúp hỗ trợ tài chính cho các cá nhân mới tham gia thị trường hoặc hoạt động kinh doanh với quy mô hộ gia đình.

Chính sách này cũng phù hợp với định hướng của cơ quan thuế là giảm thiểu số lượng hồ sơ phải xử lý cho các cá nhân dưới ngưỡng, cho phép tập trung nguồn lực quản lý vào các doanh nghiệp và cá nhân có quy mô lớn; đồng thời tăng cường tính minh bạch và hiệu quả quản lý thuế đối với các mô hình kinh tế mới, chuẩn bị hiệu quả cho mô hình tự khai, tự nộp dự kiến triển khai vào năm 2026.