Thúc đẩy thị trường bất động sản từ sửa đổi Luật Đất đai

	Góp ý sửa Luật Đất đai: Phải nâng cao khả năng tiếp cận nguồn lực đất đai cho doanh nghiệp
	Góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) kịp thời, hiệu quả

Cần hoàn thiện thể chế, chính sách để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Ảnh minh họa: H.D

Hướng tới minh bạch thị trường

Trong những phát biểu gần đây, cả cơ quan quản lý và các doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng, 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản đều liên quan đến thủ tục pháp lý và những vướng mắc pháp lý hiện quá nhiều, dù đã “than thở” nhiều năm nhưng vẫn chưa được tháo gỡ.

Mặc dù còn nhiều rủi ro, nhưng phải nhìn nhận thực tế bất động sản vẫn là một trong những ngành kinh tế quan trọng, giữ vai trò lớn trong nền kinh tế, đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước. Theo ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thị trường bất động sản trong vài năm qua có sự biến động, bao gồm cả trạng thái tăng trưởng nóng và sau đó là đóng băng, đình trệ. Trong khi nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính đất đai, quyền của doanh nghiệp trong sử dụng đất… bộc lộ bất cập, nên theo lãnh đạo VCCI, điều này đặt ra những bài toán mới cho sự phát triển bền vững.

Để giải bài toán này, các doanh nghiệp cho rằng cần sửa đổi từ thể chế, pháp lý. Vào giữa năm 2022, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất… được ban hành. Đây được xem là định hướng quan trọng cho việc sửa đổi và ban hành Luật Đất đai (sửa đổi), là tiền đề quan trọng mở đường cho những chính sách về quản lý, sử dụng và vốn hóa đất đai.

Cũng trong thời gian này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 13/CT-TTg với rất nhiều giải pháp cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, trong đó có tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản.

Do vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, được các chuyên gia và doanh nghiệp đưa ra những góp ý rất cụ thể, tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Một trong những chính sách được cho rằng sẽ tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ khung giá đất. Bởi trước đây, Chính phủ ban hành mức giá thấp nhất và cao nhất cho mỗi loại đất cụ thể theo chu kỳ 5 năm, dẫn tới khung giá đất thường lạc hậu so với diễn biến thị trường. Việc xem xét bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng các dự án mới, tạo cơ sở để tính thuế đầy đủ, tăng thu cho ngân sách…

Theo chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, vấn đề tài chính đất đai đã có nhiều điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường”, vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân…

Vị chuyên gia này cho rằng, cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể nào? Về điều tiết nguồn thu từ đất, nên bổ sung mục đích điều tiết nguồn thu từ đất bao gồm cả việc dùng nguồn thu để phục vụ công tác thu hồi đất, tái định cư… Về phương pháp định giá đất, TS. Cấn Văn Lực nhận định, chỉ nên giới hạn khoảng 3 phương pháp và nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường. Ngoài ra, để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất.

Hạn chế tình trạng “2 giá”

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước; việc phát triển quỹ đất được thực hiện theo dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư phải đúng mục đích, công khai, minh bạch, hiệu quả và theo quy định của pháp luật…

Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự thảo Luật Đất đai đề xuất những quy định mạnh mẽ, thực chất hơn về nhiệm vụ phát triển quỹ đất của Nhà nước, giúp Nhà nước khai thác “chênh lệch địa tô” để tăng thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Đây là điểm mới về tư duy, lý luận, được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển biến đột phá trong chính sách đất đai thời kỳ tới. Tuy nhiên, quy định về thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất cần phải được nghiên cứu, đánh giá thận trọng, khách quan.

Cũng liên quan đến vấn đề này, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhìn nhận, trên thực tế, giao dịch bất động sản đều có 2 giá, giá thanh toán thực tế giữa bên mua và bên bán bao giờ cũng cao hơn giá ghi trong hợp đồng, ảnh hưởng đến vấn đề thu thuế, khiến ngân sách thất thu. Vì thế, ông Cường cho rằng, quy định rõ ràng về quỹ phát triển đất chắc chắn sẽ hạn chế tình trạng “2 giá”, ngân sách nhà nước sẽ không còn lo thất thu trong giao dịch bất động sản, giảm áp lực cho địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải sát giá thị trường, vì giá thị trường đã được xác định khá chính xác trong các hợp đồng giao dịch bất động sản.

Cùng với những vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, để triển khai chính sách mới một cách hiệu quả thì không chỉ gói gọn trong quy định của Luật Đất đai mà còn liên quan Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước… Việc triển khai tràn lan các dự án phát triển quỹ đất dưới hình thức đầu tư công cũng luôn tiềm ẩn nguy cơ thất thoát, lãng phí, chậm tiến độ, “cha chung không ai khóc”… Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai cần gắn với sửa đổi đồng bộ các luật có liên quan để tạo khung khổ pháp lý cho triển khai thực hiện.

Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý cho Luật Đất đai (sửa đổi) được VCCI tổ chức mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh đến vấn đề kiểm soát để khai thác sử dụng đất có hiệu quả, kiểm soát, điều tiết thị trường đất đai ổn định, không lạm dụng tạo nguồn thu từ tài nguyên đất đai. Vì thế, Phó Thủ tướng đề nghị các góp ý cần cụ thể, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp, để đất đai thương mại hoá nhưng phải kiểm soát được, không để doanh nghiệp lợi dụng.