Thị trường bất động sản nhiễu loạn thông tin, tiềm ẩn rủi ro do thiếu dữ liệu chuẩn

Chưa có hệ thống thông tin dữ liệu hoàn chỉnh làm giảm tính minh bạch, khách quan về thông tin của thị trường BĐS. Ảnh minhhoaj: H.Anh

Nhiều rủi ro, nguy cơ tiềm ẩn

Thông qua phân tích cơ sở pháp lý và thực trạng, kết quả nghiên cứu của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (BĐS) - VIRES chỉ ra, DN là một thành phần tham gia vào hoạt động của thị trường, do đó cũng là nguồn tin đầu vào cho cơ sở dữ liệu và hoàn toàn có đủ khả năng để trở thành một mắt xích quan trọng trong việc xây dựng và hình thành cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS.

Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của DN trong việc công bố thông tin với công chúng; quy định về đảm bảo tính xác thực của thông tin và quy rõ trách nhiệm cho cơ quan nào kiểm chứng thông tin do DN công bố, đặc biệt là thông tin dưới dạng báo cáo nghiên cứu. Trong khi đó, hiện cũng chưa có hệ thống thông tin dữ liệu hoàn chỉnh, chính thống về thị trường BĐS.

Thực tế này dẫn đến 3 nguy cơ: một là, khách hàng bị đánh cắp dữ liệu về sở hữu BĐS khi giao dịch trên nền tảng số, kéo theo tình trạng mua bán dữ liệu trái phép.

Hai là, một số DN tự đầu tư nguồn lực để số hóa dữ liệu mà không có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước, xâm phạm quyền riêng tư và bảo mật thông tin để khai thác thông tin từ các cá nhân, DN sau đó lưu trữ như một loại tài sản tư nhân và công bố thông tin để dẫn dắt sai lệch, đẩy giá, lôi kéo mua hàng hoặc thao túng thị trường.

Ba là, làm giảm tính minh bạch, khách quan về thông tin của thị trường BĐS, gây khó khăn cho việc điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, công tác quản lý nhà nước nhằm phát triển bền vững thị trường, từ đó làm giảm đi tính hấp dẫn của thị trường, làm gia tăng thêm những góc nhìn thiếu thiện cảm về thị trường này.

“Rủi ro về đầu vào, đầu ra và lưu trữ thông tin đều có thể xảy ra khi thực hiện số hóa dữ liệu BĐS trong bối cảnh chưa xác định rõ quyền hạn, trách nhiệm của DN trong việc thu thập, khai thác và công bố thông tin”, VIRES khẳng định.

Theo VIRES, với số lượng báo cáo thông tin thị trường BĐS được các DN trong và ngoài nước công bố hiện tại, trung bình hàng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo.

Những thông tin này mặc dù có ảnh hưởng nhất định đến thị trường nhưng tính xác thực chưa được đảm bảo, chưa có bên thứ ba nào có đủ thẩm quyền và chuyên môn để đánh giá tính chính xác, khách quan của những báo cáo này.

Bên cạnh đó, đa số các DN thực hiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích rõ về cách làm, phương pháp, dữ liệu đầu vào đến từ đâu. Việc này tuy không vi phạm pháp luật, nhưng cũng khiến thông tin trên thị trường trở nên mông lung, nhiễu loạn và thiếu kiểm soát khi sự sai khác giữa báo cáo thị trường của các bên khiến khách hàng, nhà đầu tư một lần nữa đối mặt với việc không biết như thế nào là đúng, là sai.

Bên cạnh đó, trong các báo cáo nghiên cứu này còn được chứa các thông tin quảng cáo các sản phẩm, dự án của chính DN công bố, hoặc DN là đối tác, nhà tài trợ cho báo cáo nghiên cứu.

Luật hóa cơ chế phản biện độc lập đối với các báo cáo của DN

Chuyên gia của VIRES đánh giá, các báo cáo về thị trường BĐS được công bố bởi DN vừa cung cấp thông tin, vừa kinh doanh dịch vụ BĐS thì khó có thể hoàn toàn khách quan, vô tư, thay vào đó, thường khó tránh khỏi việc cài cắm những luận điểm, nhận định có lợi cho đối tác hoặc dự án có sự tham gia của họ vào trong báo cáo được công bố ra công chúng.

Cũng không ngoại trừ trường hợp DN lợi dụng báo cáo nghiên cứu để “thổi giá”, dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán BĐS ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển. Điều này không chỉ gây nhiễu loạn thông tin, mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng, nhà đầu tư, thậm chí có thể nói là đang góp phần “tạo sóng” đầu cơ BĐS tại những khu vực chưa thực sự hoàn thiện về hạ tầng, đẩy giá thị trường của BĐS tại đây lên quá cao so với giá trị thực.

Theo đó, VIRES kiến nghị cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường.

Đối với các báo cáo do các DN công bố, cần luật hóa cơ chế phản biện độc lập của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực BĐS, có sự giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua dành một chương để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Tuy nhiên, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của DN, tổ chức tự thu thập, nghiên cứu, lưu trữ và công bố thông tin về nhà ở và thị trường BĐS chưa được làm rõ.

Theo đó, VIRES kiến nghị Chính phủ khi ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) nên quy định cụ thể việc DN có được phép công bố các báo cáo thông tin, đánh giá, nhận định về thị trường BĐS ra công chúng hay không để có cơ chế quản lý thực trạng này, tránh việc các báo cáo tiếp tục “nở rộ” gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường.

Nếu DN được phép công bố các báo cáo thông tin thì cần đặt ra những tiêu chí cụ thể để kiểm soát mức độ ảnh hưởng, tính xác thực, khách quan, khoa học của thông tin, trách nhiệm của DN với nguồn tin. Thông tin này cần sự thẩm định, kiểm tra, giám sát thường xuyên, chặt chẽ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đồng thời, cần tạo cơ chế để cá nhân, DN được tiếp cận nguồn tin chính xác, kịp thời, hữu ích về thị trường BĐS trên một hệ thống thông tin được quản lý, giám sát chặt chẽ.