Nghiên cứu, điều chỉnh phù hợp để Thông tư 06 vận hành tốt cho tín dụng bất động sản

Ngày 17/8, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã chủ trì cuộc họp với các doanh nghiệp, cơ quan liên quan để rà soát 2 thông tư của NHNN là Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023 sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Thông tư 06) và Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 17/4/2023 quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN về việc tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp (Thông tư 03).

Cuộc họp diễn ra ngay sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp. Theo đó, Thủ tướng giao Phó Thủ tướng Lê Minh Khái khẩn trương chủ trì họp ngay với Thống đốc NHNN, lãnh đạo NHNN, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ để nghe báo cáo và nghiên cứu chỉ đạo về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 06 và những điểm bất hợp lý của Thông tư 03, báo cáo lại Thủ tướng trước ngày 20/8/2023.

Trong đó, đáng chú ý nhất là những “tranh cãi” khi Thông tư 06 có hiệu lực từ đầu tháng 9 tới đây, bổ sung thêm nhiều quy định cấm cho vay khiến các doanh nghiệp bất động sản phản ứng. Một trong số đó là yêu cầu TCTD không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm TCTD quyết định cho vay”.

Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. Ảnh minh họa: H.D

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định trên chưa đồng bộ, chưa thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phải đảm bảo điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì mới được giao dịch và thực hiện thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo ông Châu, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa được huy động vốn của khách hàng.

Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay ngân hàng với lãi suất cao, do chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng.

Trước những phản ứng từ cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, trong trao đổi với báo chí cách đây vài ngày, ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) cho rằng, qua công tác thanh tra, giám sát thì hoạt động góp vốn và góp vốn để hợp tác kinh doanh đối với những dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đã phát sinh những rủi ro. Chẳng hạn như toàn bộ nguồn trả nợ của khách hàng phụ thuộc vào kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của chính bản thân dự án đó mà không có khả năng cân đối từ nguồn vốn của chính người đi vay.

Hơn nữa, hoạt động góp vốn này có thời gian rất dài, trong khi khoản vay của TCTD có kỳ hạn xác định; đồng thời TCTD cũng không có khả năng kiểm soát được dòng tiền cũng như mục đích sử dụng vốn của người sử dụng vốn cuối cùng. Vì thế, ông Quang cho rằng, việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong việc thu hồi nợ trong tương lai của TCTD.

Nên đại diện NHNN nêu rõ, quy định tại Thông tư 06 góp phần hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án bất động sản nâng cao tính tuân thủ pháp luật, đảm bảo các dự án đủ điều kiện kinh doanh để tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bảo vệ được các nhà đầu tư, cá nhân, những người vay vốn, những người mua nhà cuối cùng.

Từ những ý kiến còn trái chiều này, tại cuộc họp ngày 17/8, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái khẳng định, 2 Thông tư 06 và Thông tư 03 được ban hành có nhiều nội dung được đánh giá cao, nhưng cũng còn những nội dung các doanh nghiệp, hiệp hội có ý kiến.

Do đó, Phó Thủ tướng đề nghị NHNN căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế để nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp, làm rõ bản chất vấn đề để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện nay.

Về phía doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu cho hay, các quy định cần sửa đổi theo hướng cụ thể, rõ ràng hơn, để tránh gây ảnh hưởng tới các hoạt động bình thường của doanh nghiệp bất động sản trong đầu tư, mua bán, sáp nhập, góp vốn…

Ngoài ra, ý kiến của các doanh nghiệp cũng cho rằng cần nghiên cứu làm rõ thêm về các cụm từ: "dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" (khoản 9); "bù đắp tài chính" (khoản 10); đề nghị NHNN xem xét kéo dài thời gian "dưới 12 tháng" (quy định tại khoản 10) lên thành 24 hoặc 36 tháng cho phù hợp với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện tại…

Ông Phạm Chí Quang khẳng định, NHNN sẽ theo sát diễn biến của thị trường cũng như là phản hồi của các TCTD, doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề để NHNN xem xét; cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của TCTD luôn an toàn, lành mạnh và không có những rủi ro phát sinh; đảm bảo Thông tư 06 đi vào cuộc sống và vận hành tốt, đáp ứng tối đa các nhu cầu vay vốn của người dân và doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản.