Bất động sản: Đầu tư vào đất nào sẽ sinh lời lớn?

	Bất động sản Hải Phòng hấp dẫn ở hầu hết các phân khúc
	Sự trở lại thận trọng của phân khúc bán lẻ, văn phòng
	Cơ hội cho phân khúc bán lẻ mặt phố sau đại dịch Covid-19

Ưu thế cho những người trường vốn

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản cho rằng, phân khúc đất nền vẫn có sức hấp dẫn nhất trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên đất nền thường không dành cho những nhà đầu tư có số vốn hạn hẹp, hoặc phải đi vay để đầu tư. Do đó, để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư cũng đang quan tâm đến đất nền nghỉ dưỡng xung quanh các đô thị du lịch. Dịch Covid-19 được kiểm soát ổn định, ngành hàng không và du lịch sẽ là mũi nhọn được kích cầu trên thế giới. Theo đó, phân khúc đất nền nghỉ dưỡng ven biển như Quảng Ninh, Quy Nhơn, Ninh Thuận, Phan Thiết, Buôn Mê Thuột... sẽ có nhiều cơ hội.

Bên cạnh đó, ông Doanh nhấn mạnh, sự phục hồi và mở rộng hoạt động kinh tế của doanh nghiệp trong nước cũng là một trong những nguồn cầu chính để phát triển bất động sản công nghiệp thời gian tới. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp chỉ dành cho những nhà đầu tư trường vốn và có khả năng liên kết kinh doanh tốt.

Bên cạnh hai xu hướng trên, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới các sản phẩm nhà ở bình dân, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa. Đây cũng là kênh đáng lưu ý để đầu tư.

Nhận định về phân khúc condotel, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, condotel còn tiềm năng phát triển. Nhà đầu tư nhỏ lẻ khi có nguồn vốn không lớn thì đầu tư theo các nhà đầu tư lớn như mua condotel để cho thuê. Họ hy vọng có thể thu lời qua cho thuê và khi giá bất động sản tăng cao kéo giá trị bất động sản của mình sẽ tăng.

Tuy nhiên hiện condotel đang gặp vướng mắc về pháp lý và đang chững lại trong năm 2019 - 2020. Chính phủ và các bộ, ngành đang hoàn thiện pháp lý cho mô hình này.

Lợi nhuận cao, rủi ro cao

Liên quan vấn đề trái phiếu bất động sản liệu có phải là kênh đầu tư rủi ro, TS. Cấn Văn Lực cho biết, thị trường trái phiếu DN phát triển tương đối nhanh trong khoảng 3 năm gần đây, với 3 lý do chính:

Thứ nhất, Chính phủ có định hướng phát triển thị trường này nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn cho DN.

Thứ hai, quy mô, xuất phát điểm của thị trường còn ở mức thấp, hiện mới tương đương khoảng 11 - 12% GDP, so với mức bình quân khu vực 20 - 25% GDP.

Thứ ba, đây cũng là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn.

“Tuy nhiên, trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao”, TS Cấn Văn Lực lưu ý.

Hiện DN phát hành trái phiếu bất động sản không hẳn là không vay được vốn ngân hàng, mà đôi khi là do tính toán về cơ cấu nguồn vốn, tức là họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần, nhất là nhằm huy động nguồn vốn dài hạn trong bối cảnh nguồn vốn này từ phía ngân hàng còn hạn chế nhất định.

Về những điểm nhà đầu tư cần lưu ý, theo ông Lực, trước hết cần phải hiểu rõ, nắm bắt thực chất của DN phát hành trái phiếu bất động sản.

Sau đó cần phải nắm rõ về giao dịch phát hành đó, nhất là các điều kiện về lãi suất, về tài sản đảm bảo, về thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng, tính minh bạch cũng như có đúng quy định pháp luật hay không.

‘Trong đó, cần hết sức lưu ý điều kiện về lãi suất. Ví dụ, doanh nghiệp quảng bá lãi suất lên đến 18%/năm, cần được hiểu rằng không phải là lãi suất cố định 1 năm, mà đây là tối đa, thực tế có thể thấp hơn. Trái phiếu càng dài hạn thì lãi suất phải càng cao vì tính rủi ro cao hơn”, TS Cấn Văn Lực nói.

Chuyên gia này mong muốn thị trường trái phiếu DN sẽ tiếp tục phát triển lành mạnh theo tinh thần Nghị định 81, trong đó, cần sớm thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm DN để nhà đầu tư có thể tham khảo, ra quyết định.