Bất động sản có phải kênh trú ẩn an toàn trong lạm phát?

	Tháo điểm nghẽn pháp lý để thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển
	Bất động sản, chứng khoán dẫn đầu phát hành trái phiếu doanh nghiệp
	Bất động sản nghỉ dưỡng duyên hải Bắc bộ có nhiều xung lực phát triển

Nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng. Ảnh: H.A

Lo “bong bóng” tài sản, nhà băng “siết” vốn đầu tư vào BĐS

Đầu năm 2022, sau những biến động bất ngờ của tình hình kinh tế - chính trị thế giới, mục tiêu kiểm soát lạm phát dưới 4% trở thành một sức ép không hề nhỏ. Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nhiều ý kiến cho rằng, ở góc độ tích cực, nguồn tài chính đầu tư vào BĐS được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro, tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng... Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế, nhu cầu BĐS sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của BĐS. Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung BĐS.

Tuy nhiên, ở góc độ khác, đầu tư vào BĐS trong lạm phát tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trên thực tế, cùng với bối cảnh lạm phát đang chịu nhiều áp lực gia tăng tác động tới tâm lý nhà đầu tư trên thị trường BĐS thì thị trường BĐS cũng đang đối mặt với tình trạng giá nhà đất tăng cao do tình trạng nguồn cung nhà ở khan hiếm cũng như việc lợi dụng thị trường khan hiếm, một số đối tượng đã bắt tay tạo ra các cơn “sốt” ảo trên thị trường nhà đất nhằm đẩy giá BĐS tăng cao tại nhiều địa phương.

Một trong những lo ngại lớn nhất hiện nay là việc các nhà đầu tư đổ xô vào BĐS sẽ có nguy cơ tạo ra tình trạng “bong bóng” tài sản. Trên thực tế, trước tình trạng tín dụng vào BĐS gia tăng, lo ngại những rủi ro trên thị trường này tác động tới hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế nói chung, thời gian qua Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo và các ngân hàng thương mại cũng đã có động thái “khóa van” tín dụng cho BĐS nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này. Đơn cử, Ngân hàng Sacombank đã có văn bản yêu cầu giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa BĐS để ở, đồng thời yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với các lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.

Lo ngại nguồn lực xã hội sẽ bị “chôn” hết vào đất

Dù thừa nhận về cơ bản BĐS là tài sản có thể trú ẩn dòng tiền tương đối lớn, song chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, nhận định BĐS là kênh trú ẩn an toàn trong lạm phát là không hoàn toàn đúng. Theo đó, nếu mua được BĐS với giá đúng thì có thể vốn được đảm bảo, theo thời gian sẽ sinh lợi, thậm chí sinh lợi cao. Nhưng trong bối cảnh nhiều người đổ xô đầu tư BĐS, nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung hạn hẹp sẽ khiến tạo ra sốt ảo, vì đây không phải là nhu cầu đầu tư thật, đầu tư để giữ tài sản, mà chính xác là đầu cơ khiến giá BĐS tăng vọt. “Nếu nhà đầu tư mua vào đúng thời điểm giá đang ở đỉnh thì có thể dẫn tới nguy cơ mất tài sản khi tài sản quay về giá trị thực, việc bán ra gặp nhiều khó khăn. Như vậy, việc trú ẩn vào BĐS trong lạm phát có tính hai mặt và nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng. Nhà đầu tư nên phân chia tài sản để vừa đảm bảo có đầu tư hợp lý, đem lại lợi nhuận thỏa đáng, đồng thời đảm bảo được an toàn cho tài sản một cách tốt nhất, không nên chỉ đổ vốn vào BĐS”, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị.

Về cơ bản, lạm phát và giá BĐS di chuyển cùng hướng với nhau. Khi lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá BĐS lên theo. Nhưng giá quá cao thì tính thanh khoản sẽ kém, khi đó nhà đầu tư sẽ bị “chôn” vốn và sẽ rất nhiều rủi ro nếu dòng vốn đầu tư đến từ đòn bẩy tài chính. Chuyên gia Sử Ngọc Khương lưu ý, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá BĐS tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Chuyên gia này cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ. “Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.

TS. Võ Đình Trí, Giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM và IPAG Business School Paris cũng lưu ý, đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư dài hạn, phụ thuộc vào tiềm năng phát triển về lâu dài của khu vực có BĐS. Nhà đầu tư cũng cần hết sức thận trọng trước áp lực tăng lãi suất, đầu tư đón đầu khi lãi suất còn thấp sẽ tạo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội và đưa ra các quyết định vội vàng, chưa thẩm tra đầy đủ các tiêu chí cần thiết. Rủi ro cũng sẽ lớn hơn ở những khu vực có sóng BĐS lớn nhưng tiềm năng phát triển chưa rõ ràng, các nhu cầu thuê hay mua chỉ là dự báo chứ không ổn định như các thành phố lớn đã được hình thành qua rất nhiều năm.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong bối cảnh lạm phát gia tăng, để an toàn thì chỉ nên đầu tư khi có tiền nhàn rỗi, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi nếu đầu tư bằng nguồn vốn từ tín dụng hoặc chủ yếu từ tín dụng thì nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với bài toán cân đối giữa khả năng sinh lời của sản phẩm với lãi suất phải trả cho ngân hàng hàng tháng, chưa kể, áp lực còn đến từ thanh khoản của sản phẩm trên thị trường nhà đất vốn rất nhiều rủi ro, biến động.