Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị giải pháp nhằm gỡ các "nút thắt" với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trên địa bàn thành phố thời gian qua.
 |
| TP. Hồ Chí Minh hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp được cổ phần hóa theo chủ trương, trong đó phần lớn quản lý quỹ đất có nguồn gốc công trước khi chuyển đổi mô hình. Ảnh: Internet |
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế - Tài chính Quốc hội và các Bộ (Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, Tư pháp) bổ sung khoản 2a vào sau khoản 2 Điều 10 của “dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”.
Việc bổ sung quy định nhằm tháo gỡ các "nút thắt" với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất, hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021.
Theo HoREA, TP. Hồ Chí Minh hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp được cổ phần hóa theo chủ trương, trong đó phần lớn quản lý quỹ đất có nguồn gốc công trước khi chuyển đổi mô hình.
Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, việc giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai như gia hạn, chuyển mục đích sử dụng đất… vẫn thiếu quy định thống nhất, dẫn tới lúng túng trong thực hiện.
Nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo khiến các cơ quan chức năng không dám ký, không dám giải quyết do sợ “rủi ro pháp lý”. Hệ quả là hàng loạt khu đất của doanh nghiệp cổ phần hóa rơi vào tình trạng không thể khai thác, sử dụng, gây lãng phí nguồn lực.
Dẫn chứng trường hợp Công ty cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, HoREA cho biết, doanh nghiệp có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, nhưng tới 99,7% cổ phần vẫn thuộc sở hữu nhà nước, chỉ có 0,22% cổ phần thuộc sở hữu của cán bộ, công nhân viên. Do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng, công ty nhiều năm qua không thể sử dụng quỹ đất để đầu tư phát triển dự án.
Theo HoREA, trước năm 2007, khi Nghị định số 109/2007/NĐ-CP được ban hành, pháp luật chưa có quy định bắt buộc lập “phương án sử dụng đất” trong quá trình cổ phần hóa. Từ năm 2007 đến trước năm 2021, dù quy định đã xuất hiện nhưng văn bản hướng dẫn chi tiết lại chưa có.
Phải tới khi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP và Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đó mới có hướng dẫn cụ thể về lập và phê duyệt “phương án sử dụng đất”.
Điều này dẫn đến thực tế, hầu như toàn bộ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021 đều không có phương án sử dụng đất được phê duyệt.
Cũng theo HoREA, mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất – bao gồm doanh nghiệp cổ phần hóa – được quyền chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng hiện đang tồn tại nhiều quan điểm trái chiều.
Do Luật Đất đai 2024 và các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể nên các địa phương “lúng túng”, “không dám giải quyết” nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nên quỹ đất này chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả được, dẫn đến tình trạng “lãng phí nguồn lực đất đai”.
Theo Chủ tịch HoREA, việc bổ sung quy định này vào dự thảo Nghị quyết nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội, nhất là giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn lịch sử 2007-2021.
Đồng thời, tạo nguồn thu cho ngân sách, thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế tình trạng “xí phần đất công” không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.
Về vấn đề này, ngày 5/9/2025 UBND TP. Hồ Chí Minh cũng đã có Văn bản số 1598/UBND-ĐT gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường “V/v góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai”, tại Mục 3 phần II đã có ý kiến “về sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa” với nội dung đề xuất tương tự như đề xuất của Hiệp hội, nhằm tháo gỡ các vướng mắc.
| Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị bổ sung khoản 2a, Điều 10 như sau: “2a. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất; hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021 được thực hiện như sau: a) Các trường hợp được áp dụng quy định tại điểm b khoản này đối với các doanh nghiệp nhà nước đã thực hiện cổ phần hoá và đang quản lý sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 1/1/2007 đến ngày 31/12/2021, nhưng tại thời điểm cổ phần hoá chưa lập phương án sử dụng đất hoặc có lập phương án sử dụng đất nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chưa phù hợp với quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cổ phần hoá; b) Nguyên tắc xử lý: b1) Doanh nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm rà soát, kê khai và đề xuất phương án sử dụng đất theo quy định của Nghị quyết này trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị quyết này có hiệu lực. b2) Trường hợp đất đang được doanh nghiệp quản lý, sử dụng nhưng không còn nhu cầu hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Nghị quyết này. b3) Trường hợp đất đang được doanh nghiệp quản lý, sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và doanh nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết: - Giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Hoặc cho thuê đất, tùy theo mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. c) Về nghĩa vụ tài chính: Doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai kể từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục địch sử dụng đất theo quy định; d) Trường hợp quá 24 tháng kể từ ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà doanh nghiệp không lập phương án sử dụng đất, hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất”. |
