 |
| Đề xuất mới làm rõ hơn căn cứ xác định giá chuyển nhượng nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế. Ảnh: TH. |
Làm rõ cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2%
Theo quy định tại Điều 14 Luật thuế Thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
Trên cơ sở đó, dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật thuế TNCN số 109/2025/QH15 quy định chi tiết hơn về căn cứ xác định giá chuyển nhượng nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế.
Cụ thể, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì cơ quan thuế sẽ xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng, dự thảo cũng quy định rõ nguyên tắc xác định riêng phần giá trị đất và phần tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Phần giá trị nhà, công trình xây dựng được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành. Nếu địa phương chưa có quy định cụ thể thì áp dụng theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình.
Dự thảo cũng quy định cụ thể thời điểm xác định thu nhập tính thuế nhằm thống nhất cách áp dụng trên thực tế. Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Một nội dung đáng chú ý khác là dự thảo tiếp tục kế thừa quy định về các trường hợp ủy quyền chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nếu việc ủy quyền thực chất chuyển giao đầy đủ quyền định đoạt, quyền sở hữu bất động sản cho bên nhận ủy quyền thì vẫn được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản để tính thuế. Ngược lại, trường hợp người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao thực hiện dịch vụ thì khoản thu nhập này được tính vào thu nhập từ tiền lương, tiền công.
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, việc bổ sung quy định xác định giá chuyển nhượng theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là bước đi theo hướng minh bạch hóa căn cứ tính thuế bất động sản.
Bên cạnh đó, ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng, nên nghiên cứu cơ chế xác định giá tính thuế theo hướng thống nhất, dễ dự đoán và thuận lợi cho người dân trong thực hiện nghĩa vụ tài chính. Một phương án có thể xem xét là áp dụng công thức chung: giá tính thuế bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh K. Việc áp dụng thống nhất sẽ góp phần minh bạch thị trường, giảm tình trạng giao dịch “hai giá” và giúp người dân chủ động xác định nghĩa vụ tài chính.
Đề xuất giữ thuế 0,1% với chuyển nhượng cổ phần chưa niêm yết
Bên cạnh bất động sản, dự thảo Nghị định cũng hướng dẫn cụ thể đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn và chuyển nhượng chứng khoán.
 |
| Chính sách mới nếu được thông qua góp phần tăng tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư. Ảnh: TL. |
Theo Luật thuế TNCN số 109/2025/QH15, thu nhập từ chuyển nhượng vốn bao gồm 3 nhóm: chuyển nhượng phần vốn trong tổ chức kinh tế; chuyển nhượng chứng khoán; và các hình thức chuyển nhượng vốn khác.
Trong quá trình xây dựng dự thảo, Bộ Tài chính từng đề xuất chuyển hoạt động chuyển nhượng cổ phần của công ty chưa đại chúng, chưa niêm yết từ diện thu nhập chuyển nhượng chứng khoán sang diện thu nhập chuyển nhượng vốn.
Theo phương án này, thay vì áp dụng thuế suất 0,1% trên giá chuyển nhượng như hiện nay, hoạt động chuyển nhượng cổ phần chưa niêm yết sẽ áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn, chi phí; hoặc áp dụng thuế suất 20% trên phần lợi nhuận nếu xác định được đầy đủ giá mua và chi phí liên quan.
Mục tiêu của đề xuất là thúc đẩy doanh nghiệp niêm yết, đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán chính thức, đồng thời tăng tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư.
Tuy nhiên, trong quá trình lấy ý kiến, nhiều bộ, ngành, hiệp hội và chuyên gia cho rằng cần tiếp tục duy trì chính sách hiện hành để tránh gây xáo trộn thị trường vốn. Tại cuộc họp Hội đồng thẩm định do Bộ Tư pháp chủ trì ngày 24/4/2026, nhiều ý kiến cũng đề nghị không thay đổi chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng cổ phần chưa niêm yết.
Do đó, để đảm bảo ổn định thị trường, thuận lợi cho công tác quản lý thuế và không làm phát sinh thủ tục mới cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, Bộ Tài chính trình Chính phủ tiếp tục giữ nguyên quy định hiện hành, áp dụng thuế suất 0,1% trên giá chuyển nhượng đối với hoạt động chuyển nhượng cổ phần chưa niêm yết.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung quy định đáng chú ý liên quan đến việc bán toàn bộ doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty TNHH MTV do cá nhân làm chủ sở hữu trong trường hợp doanh nghiệp có gắn với bất động sản.
Nếu cá nhân chuyển nhượng toàn bộ doanh nghiệp dưới hình thức chuyển nhượng vốn nhưng thực chất tài sản chủ yếu là bất động sản thì khoản thu nhập này được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản để tính thuế.
Bộ Tài chính cho rằng, quy định này nhằm đảm bảo thu đúng bản chất giao dịch, tránh trường hợp xác định là chuyển nhượng vốn để không phát sinh nghĩa vụ thuế khi giá chuyển nhượng bằng giá vốn. Đồng thời, quy định cũng nhằm bảo đảm quyền đánh thuế của Việt Nam đối với các giao dịch chuyển nhượng vốn có gắn với bất động sản tại Việt Nam, kể cả trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện giao dịch.
Đối với chuyển nhượng chứng khoán, dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành về việc tổ chức trả thu nhập thực hiện khấu trừ, khai và nộp thuế thay theo thuế suất 0,1% trên giá chuyển nhượng. Riêng với chứng khoán phái sinh, Bộ Tài chính sẽ hướng dẫn chi tiết để đảm bảo thống nhất với quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành.
