Thu hút doanh nghiệp FDI vào KCN: Từ cạnh tranh giá sang cạnh tranh chất lượng

Trung bình hằng năm, vốn FDI trong các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước.

Chi phí mất ưu thế, dịch vụ trở thành điểm tựa mới

Dữ liệu từ báo cáo “Triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam - Nắm bắt thời cơ” của Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu (Avison Young) cho thấy, áp lực chi phí và mục tiêu phát triển bền vững buộc các nhà sản xuất ưu tiên hiệu suất, tính linh hoạt và tốc độ.

Điều này khiến mô hình cạnh tranh truyền thống dựa trên giá thuê, chi phí hạ tầng hay ưu đãi thuế không còn đủ sức hấp dẫn. Thay vào đó, họ chuyển sang đánh giá hệ sinh thái dịch vụ, thủ tục pháp lý, năng lực hỗ trợ xuất nhập khẩu và khả năng đưa dự án vào vận hành nhanh.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ KCN của Avison Young cho biết: nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ và các hỗ trợ nhằm rút ngắn thời gian vận hành.

Những yêu cầu ngày càng chuyên sâu này tạo áp lực buộc các chủ đầu tư KCN phải chuyển đổi từ cung cấp mặt bằng sang cung cấp giải pháp toàn diện. Các mô hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, kho lạnh, trạm trung chuyển hay trung tâm giao hàng chặng cuối tiếp tục duy trì nhu cầu thuê cao nhờ đáp ứng được tính linh hoạt mà doanh nghiệp cần.

Nhu cầu đó đang thúc đẩy sự chuyển dịch mạnh từ “lượng” sang “chất” trong nguồn cung bất động sản công nghiệp. Nhiều nhà phát triển tập trung tư vấn chuyên biệt cho từng loại hình sản xuất, triển khai KCN xanh, logistics tích hợp và tiêu chuẩn ESG thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản. Quỹ đất trong các khu thương mại tự do (FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1 - 2 giờ trở thành ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất quốc tế.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: các thị trường cấp 1 vẫn giữ sức hút riêng, cho phép lựa chọn nhà đầu tư công nghệ cao - nhóm mang lại giá trị gia tăng lớn và bền vững. Trong khi đó, thị trường cấp 2 và 3 cần cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư hiện đại với năng lực hạ tầng và chất lượng nhân lực để duy trì tỷ lệ lấp đầy. Yếu tố môi trường được nhà đầu tư chú trọng hơn bao giờ hết; hệ thống xử lý nước thải tốt có thể nâng đáng kể giá trị tài sản và sức cạnh tranh.

Sản xuất linh kiện điện tử trong doanh nghiệp FDI tại Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore 2 (VSIP 2- Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh).

Tiến độ các dự án hạ tầng - năng lượng cũng tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp. Sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 và 4 dự kiến vận hành năm 2026 được kỳ vọng tạo lực đẩy mạnh cho Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ. Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai đang ở mức trung bình 195-200 USD/m2/kỳ hạn và có thể vượt mốc 200 USD/m2/kỳ hạn khi các dự án hoàn thành.

Tuy nhiên, ông Jackson nhấn mạnh tư duy cạnh tranh phải thay đổi khi chi phí không còn là lợi thế. Bảng giá đất mới 2026 cùng việc kết thúc ưu đãi thuế TNDN với khách thuê trong KCN sẽ định hình lại sân chơi. Trong bối cảnh đó, xây dựng niềm tin, minh bạch và năng lực hợp tác quốc tế trở thành chìa khóa để thu hút FDI bền vững.

Nhà đầu tư cần pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ

Tại Diễn đàn hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức, GS.TS Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho biết: KCN và khu chế xuất vẫn giữ vai trò động lực tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nhiều dự án gặp trở ngại pháp lý, đặc biệt ở khâu thủ tục đầu tư và giao dịch giữa các chủ thể, dẫn đến tranh chấp và giảm sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp.

Ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch SingCham Vietnam, cho biết doanh nghiệp Singapore đang tham gia theo hai hình thức: đầu tư trực tiếp và thuê lại hạ tầng. Đầu tư trực tiếp mang lại lợi thế dài hạn, đặc biệt với mô hình VSIP, nhưng thủ tục pháp lý phức tạp và thiếu tính liên thông vẫn là thách thức lớn. Ngược lại, thuê đất giúp rút ngắn thời gian triển khai nhưng nhà đầu tư bị phụ thuộc vào năng lực vận hành của chủ đầu tư KCN và đối mặt với rủi ro thời hạn thuê.

Ông Sam Conroy, Chủ tịch AusCham Vietnam cho biết: doanh nghiệp Australia ưu tiên mô hình FDI 100% và đánh giá cao KCN - đô thị - dịch vụ tích hợp. Nhưng tình trạng thiếu quỹ đất chuyên biệt, quy trình cấp phép kéo dài và cách diễn giải quy định khác nhau khiến nhiều doanh nghiệp khó mở rộng đầu tư. Một số doanh nghiệp Australia đang hướng đến mô hình PPP trong các dự án hạ tầng cảng và logistics, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam đến 2030 - tầm nhìn 2045.

Doanh nghiệp FDI kỳ vọng cơ chế pháp lý cởi mở, minh bạch và hiệu quả để đẩy nhanh tiến độ đầu tư. Việc chuyển từ cạnh tranh chi phí sang cạnh tranh chất lượng không chỉ là xu thế tất yếu mà còn là điều kiện quan trọng giúp Việt Nam củng cố vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.