Hoàn thiện quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Bộ Tài chính đề nghị các bộ, ngành, địa phương báo cáo về các trường hợp khác đề nghị miễn, giảm theo quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai để trình Chính phủ. Ảnh minh hoạ: H.Anh

Xác định phần đất trước khi chuyển đổi mục đích

Góp ý cho Điều 7 dự thảo Nghị định quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử đụng đất để thực hiện dự án áp dụng đối với tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, một số ý kiến cho rằng dự thảo Nghị định cần quy định rõ nghĩa từ ngữ về phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ. Sở dĩ như vậy là vì hiện nay có 2 cách hiểu. Một là, diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ là phần điện tích đất tương ứng với diện tích sau khi cho phép chuyển mục đích có thu tiền sử dụng đất. Còn phần diện tích đất giao không thu tiền thì không được trừ. Hai là, diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ là toàn bộ diện tích đất để thực hiện dự án, bao gồm cả phần diện tích đất giao có thu tiền và giao không thu tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, trong Dự thảo chỉ nêu đối với phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích là “trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Vậy còn trường hợp trước khi chuyển mục đích có đất ở như trên thì giải quyết như thế nào, có được phép tính phần diện tích trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là đất ở để khấu trừ hay không.

Về ý kiến này, Bộ Tài chính đã tiếp thu, chỉnh sửa theo hướng: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất thuộc phạm vi thực hiện dự án trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 7.

Đối với trường hợp phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng, Bộ Tài chính cho biết, trước khi chuyển mục đích có đất ở thì tại dự thảo Nghị định đã có quy định: "Trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại mà đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án có nhiều loại đất, trong đó có đất ở (nhưng không tách thành phần riêng trong dự án sau khi chuyển mục đích) thì phần diện tích đất ở này được xác định giá trị vào tiền đất trước khi chuyển mục đích tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất".

Điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án do nhu cầu quản lý

Góp ý cho Điều 14 dự thảo Nghị định về tính tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết, bạn đọc cho rằng, quy định tại dự thảo: “trường hợp do yêu cầu quản lý, Nhà nước điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất dẫn đến tăng, giảm tiền sử dụng đất” là chưa xét tới việc chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất. Bạn đọc băn khoăn, nếu dự án đã được giao đất và đang trong quá trình xác định giá đất, nhưng Nhà nước yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết do xét thấy quy hoạch trước đó chưa phù hợp với tình hình hiện tại, nên đã thay đổi hoặc hủy bỏ quyết định phê duyệt quy hoạch trước đó thuộc trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất thì khi đó sẽ giải quyết trường hợp này như thế nào?

Về ý kiến này, Bộ Tài chính cho biết, tại dự thảo Nghị định đã quy định phân biệt giữa hai trường hợp: do nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch; trường hợp do yêu cầu quản lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật. Theo đó, đối với trường hợp nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch thì quy định cho từng trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Còn đối với trường hợp do yêu cầu quản lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án thì không quy định cho từng trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (do việc điều chỉnh quy hoạch là yêu cầu quản lý của cơ quan nhà nước).

Liên quan đến quy định về miễn giảm tiền thuê đất, đại diện một đơn vị tại Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, đơn vị hoạt động trong lĩnh vực thể thao từ năm 2006 đến nay, đất được Nhà nước cho thuê đến năm 2051 và hiện đang được miễn giảm tiền thuê đất đến năm 2026. Theo Luật Đất đai 2024 không còn phân biệt ưu đãi đầu tư và lĩnh vực xã hội hóa trước đây, do đó đại diện đơn vị đề nghị cơ quan soạn thảo quy định rõ về trường hợp cụ thể phải làm thủ tục giảm từng chu kỳ 5 năm.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ".

Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 quy định chung đối với cả miễn và giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Tuy nhiên, lĩnh vực thể thao là một trong các lĩnh vực xã hội hóa, theo pháp luật đất đai hiện hành được ưu đãi cao hơn nhưng tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 không có quy định đối với trường hợp này. Do vậy, Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị các bộ, ngành, địa phương báo cáo về các trường hợp khác đề nghị miễn, giảm theo quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai để tổng hợp ý kiến các bộ, ngành, địa phương, trình Chính phủ để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai để bổ sung tại Nghị định này hoặc quy định tại một Nghị định riêng của Chính phủ.